Жителям Имеретинской низменности, где планируется возведение олимпийских объектов, видимо, придётся оставить свои жилища до конца года. Вопрос: добровольно или насильно? Добровольцев могло бы быть броско больше, если бы власти обнародовали планы застройки и условия выкупа. Людей пугает неопределённость

Необходимость переселения людей с мест будущего олимпийского строительства - в текущий момент самая серьёзная задача, которая стоит перед корпорацией "Олимпстрой" и региональными властями. У них в руках федеральный закон, тот, что позволяет совершать это по упрощённой схеме. Но оказалось, что запустить его не так-то просто. До сих пор не возбраняется только догадываться, что люди получат взамен - и это вызывает социальное напряжение. Между тем период поджимает, а власти находятся между двух огней - если поторопиться, то разрешается заполучить резкий отпор со стороны местных жителей, а если затянуть, то разрешено сдернуть и без того жёсткие сроки строительства. В то время как диалога не получается - большинство людей категорически отказываются оставлять свои дома.

Напряжённый диалог

4 июля, в день, когда весь Сочи праздновал годовщину олимпийской победы, в совхозе "Россия", расположенном в Имеретинской низменности, состоялась очень показательная беседа, целиком выявившая настроения местных жителей. Побеседовать с народом приехала Лариса Заведеева, шеф управления земельно-имущественных отношений департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке Олимпийских игр 2014 года. Главная функция этого департамента - снабдить изъятие земель под возведение олимпийских объектов. Для этих целей была создана специальная общественная приёмная. Там и проходила встреча, на которую были приглашены те обитатели Имеретинки, чьи дома попадают под снос.

Главная тяжесть для людей и для самих сотрудников департамента содержится в том, что сегодня инфа по поводу того, кто конкретно подлежит переселению, минимальна. Покуда речь идёт эдак о трёхстах частных домовладениях, но в приёмной говорят, что планы эти не окончательны, и в текущее время идёт их доработка. Когда г-жа Заведеева обмолвилась, что есть ещё навалом вопросов, на которые она не знает ответов, это вызвало взрыв эмоций. Саммит проворно превратилась в мини митинг. Полтора десятка джентльмен стали практически вопить о том, что принудительное переселение нарушает их конституционные права и о том, что они не понимают, ради чего это вообще нужно. До недавнего времени власти аргументировали надобность сноса тем, что размещение стадионов указано в заявочной книге "Сочи-2014" , которая представлена Международному олимпийскому комитету. Но теперь, потом того, как решением премьера Владимира Путина была перенесена санно-бобслейная трасса, тот самый довод уже не выглядит настолько убедительным. И действительно, сотрудница департамента сообщила, что, по её сведениям, проектировщики сейчас ищут возможности сдвинуть стадионы, чтобы минимизировать сносы домов. При всем при том очевидно, что устроиться без сноса не удастся. В краевой администрации есть заявление от корпорации "Олимпстрой" на проведение мероприятий по изъятию собственности. Приступать к строительству необходимо как позволительно скорей - аккурат с этим связана активизация работы общественной приёмной. Лариса Заведеева заверяла людей в том, что она, безусловно, понимает их волнение и что главная проблема департамента - достигнуть вправду справедливой оценки и контролировать работу компаний, которые её будут производить. Но в итоге взаимопонимания нарыть так и не удалось. Посетители приёмной в единственный звук заявили, что не собираются уходить свои дома ни при каких условиях и потребовали встречи с губернатором или мэром.

Изъятие по-олимпийски

Согласно "олимпийскому закону" (310−ФЗ), который определяет строй упрощённого изъятия имущества, жителям Имеретинской низменности может быть предложена либо денежная компенсация, либо равноценные земельные участки. И с тем, и с другим есть определённые сложности. Расходы на выкуп не были учтены в олимпийской смете, а такие же, но свободные территории на берегу моря отыскать чертовски затруднительно. Помимо того, в законе было предусмотрено, что земли, которые будут предлагать людям взамен изымаемых, в первую очередь должны перейти в ведение края, а только после этого быть переданы новым собственникам. Этот агрегат оказался нежизнеспособным. Недавно Госдума приняла поправки в 310−ФЗ, и ныне реестр земель должен состоять из трёх списков - муниципального, краевого и федерального. Создание этих списков ещё продолжается, и упор, вероятно, будет твориться как раз на предоставление людям новых земель, а не на денежные компенсации. В пользу этого говорит заявление президента корпорации "Олимпстрой" Виктора Колодяжного, сказавшего, что его политика в этом вопросе состоит в том, чтобы вручить людям вероятность переселиться недалече от тех мест, где они живут сейчас. Но тут есть ещё одна загвоздка - перед тем, как переселять на новые места, там необходимо ещё что-то построить, а это займёт время, которого остаётся всё меньше.

Законодательный механизм упрощённого изъятия имущества выглядит так: затем того, как региональные власти принимают соответствующее постановление, необходимо в недельный срок сообщить об этом собственникам. ГК "Олимпстрой" безотлагательно же должна заключить контракт с оценочной компанией, которая аккредитована при корпорации. Служба по оценке не может продолжаться больше месяца. Двадцать дней отводится на подготовку соглашения с собственником, а если оно не будет подписано в течение двух месяцев, то власти вправе обратиться с иском об изъятии имущества. Вывод суда оспорить уже запрещено - оно подлежит немедленному исполнению. То есть продолжительность всей процедуры, более того если предположить, что занятие будет валяться в суде месяц, не превысит пяти месяцев. Таким образом, тем, кто сейчас не согласится покидать свои дома добровольно, придётся изготовить это уже в конце нынешнего года, если, конечно, краевые власти дольше не затянут с изданием решения о том, какие участки земли необходимо изъять.

Вполне очевидно, что практическая реализация положений ФЗ-310 намного отстаёт от намеченного графика. Ещё в начале февраля краснодарский глава администрации области Александр Ткачёв на заседании совета по физкультуре и спорту при президенте России рапортовал Владимиру Путину о том, что для переселения планируется выделить рядом 1 тысячи участков, а габарит выплат будет определён в конце февраля - начале марта. Позднее глава ГК "Олимпстрой" обещал, что оценщики начнут работу с 1 июня, но этого до сих пор так и не произошло.

Имеретинский протест

Последние два года в Имеретинской низменности митинги протеста стали регулярными. Причём начались они задолго до выборов столицы Олимпийских игр в Гватемале, но самым прямым образом связаны с этим событием. Напомним - чтобы уговорить МОК в серьёзности намерений, была принята федеральная целевая программа развития Сочи как горноклиматического курорта, предусматривающая два варианта развития событий - виктория или проигрыш. Но при любом исходе планировалось развивать инфраструктуру и сооружать новые рекреационные и спортивные объекты. Губернатор Александр Ткачёв издал решение о резервировании земель под эти цели и объявил решительную войну самовольным строениям. И это ударило в первую очередность по жителям Имеретинки и членам совхоза "Россия". У большинства людей документы на землю не оформлены должным образом, а значит, и позволение на сооружение обрести невозможно. То есть под понятие "самозастрой" можно подвести чуть-чуть ли не всякий второй дом. Естественно, когда ход был запущен и администрация сквозь суд начала требовать сноса, это вызвало возмущение людей. В особенности энергично стали протестовать староверы, поселившиеся на этих землях сто лет обратно и категорически не согласные с тем, что сейчас их пытаются обнародовать самовольными захватчиками. На митингах люди жаловались на то, что это сами чиновники тормозили оформление собственности, а в настоящее время пытаются её отобрать.

Ситуация накалилась до того, что протестующие решили учинить встречу оценочной комиссии Международного олимпийского комитета, которая как раз собиралась посетить Сочи. Понятно, что это серьёзно снизило бы шансы на победу, так что власти дали задний ход. Губернатор встретился с активистами, посулил всяческое содействие в оформлении документов и сделал заявление, которое сейчас староверы вспоминают при каждом удобном случае. Г-н Ткачёв заявил буквально следующее: "Ни один обиталище не будет снесён в угоду Олимпиаде".

Через немного месяцев стало ясно, что сносы всё-таки будут, и первыми под них подпадёт как раз община староверов. Власти не раз заявляли, что для представителей этой ветви православия будет создана обособленная деревня, только вот с выбором места для неё непрерывно возникали трудности.

Вторая волна митингов прошла под знаком недостатка информации об олимпийских планах и вскоре переросла в категорическое неприятие самой идеи какого-либо переселения. И староверы всё-таки попытались донести своё точка зрения до МОК. В апреле в Сочи приезжала координационная комиссия, которая проверяла подготовку города к 2014 году. Когда олимпийские чиновники и министры российского правительства прибыли в Имеретинку, несколько десятков дядя устроили несанкционированный митинг и даже попытались пробиться к комиссии МОК, но были стремительно остановлены силами милиции. Это событие получило оглушительный резонанс. Губернатор отчитал правоохранительные органы и заявил, что столкновение было инициировано некими силами извне.

После этого власти стали всячески демонстрировать, что диалог с местными жителями налаживается, но в то же миг признавали, что идёт он непросто. Согласие на переселение удалось принять у единиц. Это в основном те, кто живёт в ветхих домах. Большинство же боится неизвестности. В конце концов, о том, что переселение будет проходить на справедливых условиях, заговорили на самом высоком уровне. "Должна быть справедливая рыночная оценка всех тех объектов недвижимости и земли, которые мы вынуждены будем изымать для государственных и общественных нужд. Стоимость выкупа земельных участков, цена выкупа объектов недвижимости будет такая, как если бы вы сегодня, в нынешних условиях продавали их частным лицам на рынке", - заявил министр регионального развития Дмитрий Козак.

Справедливая цена

О рыночной цене можно говорить, когда есть рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. недвижимости. Сейчас же в Имеретинской низменности его несложно нет. Ещё раньше, до резкого скачка цен на квартиры и землю в Сочи, который связан с олимпийской победой, недвижимостьК недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. в этом месте по нынешним меркам ценилась дёшево. Можно было приобрести землю по цене 5 000-10 000 долларов за сотку. Но затем, когда начался подъем цен, по сути дела был введён мораторий на сделки. Ну а сейчас закупать что-то в Имеретинке легко угрожающе - нежданно-негаданно окажется, что жилище будут сносить?

Улицу Голубую, которая стоит особняком, вдалеке от основных поселений, будут сносить уже совсем точно. Это почва обанкротившегося совхоза, сейчас она принадлежит структурам "Базового элемента". Глава "БазЭла" Олег Дерипаска, один из главных "олимпийских" инвесторов, собирается создавать на этом месте грузовой порт, который следом будет перепрофилирован в марину для яхт, а около возведут гостиничный комплекс. Но пока что тут несколько десятков ветхих домов, которые огорожены бетонным забором. Забор поставили, как только с людьми начали сообщать о неизбежном переселении. В настоящий момент по домам ходят риэлторы и предлагают варианты жилья на вторичном рынке. Как правило, с людьми удаётся выискать корпоративный язык.

Директор агентства недвижимости "Винсент" Эдуард Филиппов говорит, что подчас дают даже больше, чем это положено по закону. Например, вместо 33 кв. м на семью предлагают 40 кв. м, но, конечно, это уже не берег моря, зато удобства есть. И многие соглашаются. В абсолютных цифрах речь идёт о 140-160 тысячах долларов. Что же касается цены на землю, то обстановка достаточно странная.

"Вот у человека есть шесть соток, и он просит из расчёта восемь тысяч долларов за сотку. Это нормальные люди, разум­ные, - поясняет г-н Филиппов и отвергает предположения по поводу того, что цена занижена. - Берег моря в центре - это одно, а Имеретинка - это всё-таки окраина. Цена земли - крайне сложная вещь. Вот на Рублёвке раньше земля также продавалась за копейки. Тут тонкое дело, не хотелось бы, чтобы раздувалась ситуация с ценами. Если какой-то безумец попросит 50 тысяч за сотку, то это не реальная рыночная цена. А мы сталкиваемся с этим довольно часто".

В то же момент Эдуард Филиппов признаёт, что объективно установить стоимость строений и земли ввиду отсутствия сделок с недвижимостью будет довольно сложно. Г-н Филиппов считает, что наверное найдётся несть числа людей, которые захотят в одночасье сделаться миллионерами и будут требовать за свои участки и дома сильно большие деньги. В то же пора сложно поспорить с тем, что вслед за тем того, как все олимпийские объекты и инфраструктура в Имеретинской низменности будут построены, стоимость земли там окажется, возможно, самой высокой на всём Черноморском побережье.

О возможном уровне выкупных цен можно судить по высказыванию в местной прессе руководителя олимпийского департамента края Василия Надирадзе, который заявил, что всем очевидно: 50-150 тысяч долларов за сотку - это прямо завышенная стоимость. И все-таки уже сейчас цена 50 тысяч долларов за сотку в центральной части города является полностью средней. А чем ближе к морю - тем дороже.

Формально предуготовлять стоимость выкупа должны оценочные компании, которые на конкурсной основе выбрала госкорпорация "Олимпстрой", но фактически они находятся в явной зависимости от государства. То есть именно от властей будет зависеть, какая цена в конечном итоге окажется справедливой.

Бюджет или имидж

Происходящее в Имеретинской низменности - это только инициация глобальной перестройки всего Сочи. Только в олимпийскую программу включено 243 объекта. Кроме стадионов, будут строить инфраструктуру, дороги и гостиницы. Дмитрий Козак уже назвал конкретные цифры - из частной имущества предстоит изъять 679 га земли. И в этой ситуации повсеместные столкновения интересов людей с интересами государства или инвесторов неизбежны. Причём конфликты совсем не непременно будут связаны с переселением. На примере Имеретинской низменности и совхоза "Россия" видно, что документы планирования территории будущего олимпийского строительства недоступны для публичного обсуждения, хотя оно предусмотрено законом.

Местным активистам по своим каналам удалось раздобыть кое-какие карты - и они приводят их в ужас. В частности, напротив главной усадьбы совхоза "Россия", где проживает возле 3 000 человек, предполагается возведение огромного грузового порта, а весь жилой микрорайон будет окружён складами для инертных материалов. А потому что большинство людей тут зарабатывают "на отдыхающих". Когда развернётся строительство, курортники сюда без затей не поедут. Если планы реально достоверны, то нетрудно непонятно, чем люди будут получать в ближайшие пять лет. Но пока большинство местных обитателей даже не задумываются о том, чем чревата для них подготовка к Олимпийским играм.

От того, как сейчас решится задача взаимоотношений власти и населения на этом первоначальном этапе, во многом зависит касательство всех местных жителей к происходящим изменениям. Сейчас главное препятствие, стоящее даже перед теми, кто не до того категорично настроен по отношению к возможному переезду - это неопределённость в вопросе стоимости выкупа. А её воспрещено узнать, пока не согласишься сотрудничать с властями. Люди боятся, что если цена окажется несправедливой, то оспорить это будет уже невозможно. Оттого проще оставить в глухую оборону и верить на то, что произойдёт какое-то диковинка и тебя не тронут. Переломить ситуацию можно либо примерами благополучного переселения, либо силовыми действиями. Основополагающий вариант угрожает бюджету Олимпиады, второй - её имиджу. Потому как сочинские Олимпийские игры собираются произвести лучшими в истории.