Прошедший в Сочи саммит коммерческой недвижимости показал, что нынче в стране на этом рынке бал правят регионы. Как раз в этом месте создаётся подавляющее большинство современных объектов, аккурат регионам удаётся не воспроизводить ошибки столичных рынков и именно у регионов колоссальный ресурс роста
Коллаж: Дмитий Горунов
В рамках саммита коммерческой недвижимости регионов России, тот, что проходил в Сочи в июне этого года, на всех 16 "круглых столах" и дискуссиях, на нескольких семинарах и пресс-брифингах сквозила общая тема: формирование рынка коммерческой недвижимости сменило векторы. В настоящее время самые главные события и самые интересные проекты - в регионах, а не в столицах. При этом ныне не только столица осваивает регионы, но и у местных компаний есть все шансы вылезти за границы родных территорий.
Талантливые ученики
В начале июня самостоятельный информационный портал arendator.ru, посвящённый коммерческой недвижимости, со ссылкой на директора департамента инвестиционных услуг и торговой недвижимости компании Colliers International Максима Гасиева опубликовал следующие цифры: за 2007 год только иностранные инвестиции в коммерческую недвижимостьК недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. России составили 15 млрд долларов. По сравнению с 2006 годом продемонстрирован подъем возле 230-300%. Участники рынка считают, что как самое малое две трети инвестиций осели в регионах. В столицах же рынок коммерческой недвижимости в текущий момент находится в фазе некоторой если не стагнации, то как самое меньшее стабилизации - увеличение тут без малого прекратился, рынок насыщен, а в некоторых сегментах перенасыщен объектами. Но ибо сам рынок продолжает являть хорошую доходность, то денежки безупречно безусловно потекли туда, где не встречают такого мощного конкурентного давления - в регионы. И тут крупные столичные игроки столкнулись с тем, что, покуда они были заняты развитием центров, на периферии успели вытянуться и окрепнуть местные игроки.
Аннете Вассенаар, генеральный управляющий ИД "Импресс Медиа", организатор Саммита коммерческой недвижимости, рассказывает, что они увидели реальное скачкообразное смещение интересов на примере своей ежегодной премии Commercial Real Estate Federal Awards. "Изначально она предназначалась для объектов Москвы и Санкт-Петербурга , для регионов была отдельная номинация, - поясняет г-жа Вассенаар. - Но в прошлом году мы учредили специальную премию для региональных объектов по полному перечню номинаций. Если в 2006 году на федеральном уровне было 53 объекта, которые прошли отбор на конкурс, то в 2007 году - уже 153. При этом многократно выросло цифра проектов, разработанных региональными же компаниями".
Участники саммита - топ-менеджеры крупнейших столичных девелоперских и строительных компаний - достаточно ревностно относятся к достижениям своих коллег из регионов, но признают, что профессиональный порядок регионалов вырос шибко существенно, а их амбиции заставляют напрячься тяжеловесов рынка.
Вячеслав Каминский, президент компании DVI Group, говорит: "Местные девелоперы научились осознавать ситуацию, трудиться с профессиональными консультантами и точно оценивать их поддержка как весьма значимый момент для будущего успеха проекта и для привлечения инвестиций. Помимо того, у них появились серьёзные амбиции, и в текущее время не только Белокаменная идёт в регионы. Мы наблюдаем и попятный ход - когда регионы идут в регионы и в Москву. А ибо для этого нужно понимать, что ты делаешь, а значит, как минимум, уже что-то соорудить у себя".
Рассуждения Константина Ковалёва, управляющего партнёра компании Blackwood, позволяют надеяться, что у регионалов есть все основания для амбиций: "Часто именно региональные проекты и региональные девелоперы становятся истинным генератором развития собственных территорий, и, что немаловажно, средних городов, так называемых полумиллионников. То есть самого динамичного в эти дни сегмента рынка. Московским же компаниям зачастую тяжелее вылезать на региональные рынки и из-за местной специфики, и из-за пресловутого административного ресурса, а в настоящий момент ещё и из-за того, что там появились собственные сильные игроки. Регион в то время как больше замкнут на себя, но сильно проворно учится. В итоге складывается ситуация, когда тот припас знаний, который имеет консалтинг, вынести на региональную почву проще, чем доставить туда готовые чужие объекты. Тот запас знаний, который имеют девелоперские компании, пересадить на чужую почву кот наплакал сложнее. А те знания, которые имеют строительные компании - ещё больше сложно. Регионалы вроде говорят: вы нас научите алгоритмам, дайте знания, покажите, а сделаем мы сами".
Ольга Галкина, заместитель управляющего директора компании "Центрум Консалтанс", поддерживает коллегу и отмечает, что её компания, имеющая здоровенный навык на скандинавских рынках коммерческой недвижимости, вышла в Россию относительно поздненько и сознательно начала свою дело именно с небольших регионов и городов-полумиллионников. "В регионах бытие кипит, - говорит г-жа Галкина. - Здесь есть люди, которые могут и хотят обучаться и восприимчивы к критике и советам. Они хотят хватать и берут из опыта рынка лучшее. Они выбирают концептуальные, продвинутые и крайне храбрые проекты".
Свежая кровь
Повышенный заинтересованность к региональным проектам проявляют и инвесторы. При всем при том при этом отмечают, что подобным проектам пока не хватает грамотного продвижения. Дэвид О"Хара, глава московского офиса DTZ, делится своими сомнениями: "Безусловно, в регионах есть масса отличных проектов. Но очень сложно контактировать со всеми интересными людьми в своей сфере и повидать все проекты по всей стране, в особенности этакий огромной, как ваша. Если я более того единый год буду колесить в командировки, посвящая каждому проекту один-два дня, мне года не хватит, чтобы приметить всё, не говоря уже о том, чтобы во всё вникнуть. А рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. растёт... Мы стремимся взирать проекты концентрированно - на форумах, выставках, саммитах в Ницце, Каннах, Сочи, Санкт-Петербурге. Региональным компаниям не нетрудно есть смысл, а даже необходимо представлять на таких мероприятиях свои проекты в форме открытых заявок. По иному они рискуют просто не разыскать инвесторов".
Многие участники саммита отмечают, что региональные проекты выгодно отличаются от столичных своей индивидуальностью. Анна Завьялова, PR-менеджер ОАО "Система-Галс" - одной из крупнейших диверсифицированных компаний, работающих на рынке недвижимости России и СНГ, побывавшая на нескольких секциях по обсуждению проектов, делится впечатлениями: "Велись очень жаркие споры. Но в том, что регионалы в проекты душу вкладывают - это видно по архитектуре, по начинке - никто не сомневается". Вячеслав Каминский более сдержан в оценках: "Да, регионалы больше внимания уделяют красоте объекта, его концептуальности, оригинальности, внутренним планировкам, интерьерам. Это невеликий перекос, который одни называют провинциальностью, а другие видят в этом тяготение к индивидуальности и своих проектов, и своих городов. Их проекты в собственных городах неизменно знаковые. Но при этом наблюдается удивительная ситуация: региональные девелоперы тратят больше денег на объекты. Экономика проекта - зачастую их самая слабая сторона. Московские игроки лучше считают деньги. Изменится ли это соотношение при выходе компаний в регионы - вопрос".
В целом игроки отмечают, что на рынке вообще очень немного проектов, в которых не приходится избирать между двумя критериями - красотой и экономикой. И все-таки идеально недопустима ситуация, когда проекты существуют будто бы в одном мире, а те, кто даёт на это деньги, и те, кто тот самый предмет будет позже эксплуатировать - совершенно в другом. Ольга Галкина говорит: "Западные консультанты ещё на начальной стадии проекта вечно думают о том, чтобы этот план был так же хорош и сквозь 10-15 лет. Краткосрочное видение уходит. Оттого думают и о функциональности, и о прибыльности, и об архитектуре, и об экологии, и о развивающихся технологиях. Вот именно это видение свойственно региональным компаниям, возможно, в силу их местного патриотизма - они не чувствуют себя временщиками на своей малой родине. Понесут ли они эти взгляды и касательство в другие регионы? Думаю, да".
