Мишель Паскалис: "На рынке останутся некоторые серьезные местные игроки, но они будут сооружать склады и безотлагательно их продавать"

Мишель Паскалис: "Чтобы быть успешным в России, нужно стать крупным игроком"

Строящийся компанией Multinational Logistics Partnership (MLP) на границе Ленинградской области и Петербурга складской комплекс площадью 210 тыс. кв. м нынче самый-самый изрядный на Северо-Западе план такого рода. Первая очередность комплекса "Уткина Заводь" введена в конце 2007−го, на все сто логистический парк будет сдан в сентябре этого года. За ним последует аналогичный по масштабам комплекс в индустриальной зоне "Шушары".

Первой в России заявив о планах создания сети логистических комплексов, MLP намерена выстроить к 2009 году 1,5 млн кв. м складов класса "А". Единственный из основателей MLP и учредившей ее компании Pascalis, Gardner & Partners (PGP) - Мишель Паскалис. Француз (частично русского происхождения), с 1993 года работающий на рынке российской коммерческой недвижимости, он способствовал приходу Auchan, IKEA и других западных компаний. В беседа обозревателю "Эксперта С-З" президент и управляющий партнер PGP и MLP Мишель Паскалис рассказывает о тенденциях и перспективах рынка складской недвижимости, переживающего бум и в Санкт-Петербурге.

Сетевая ставка

- Почему, создавая личный девелоперский бизнес, вы выбрали сегмент складской недвижимости, потому что в качестве консультанта вы возле десяти лет занимались недвижимостью торговой?

- Замечу, что когда я был управляющим директором Jones Lang LaSalle по Центральной и Восточной Европе, мы занимались не только торговой недвижимостью. Хотя моей специализацией на самом деле была торговля...

В складскую недвижимость мы пошли благодаря стечению ряда обстоятельств. В 2003−2004 годах, создав PGP, мы смотрели на различные сегменты, но складская недвижимость была вовсе непаханым полем и тут имелись огромные возможности. Верно так же десять лет назад, когда я начинал заниматься торговой недвижимостью, без малого ничего не было (только киоски и уличные магазины). Рынок складской недвижимости оказался пустым и весьма интересным, при этом наблюдался прямо растущий спрос на качественные складские площади. Между тем в Москве тогда было менее 1 млн кв. м хороших складов (даже не класса "А"), а, например, в Милане, сопоставимом с российскими столицами, - примерно 20 млн кв. м. Строили зачастую что попало и где попало! Сильно примитивной была и архитектура сделок. Договоры аренды включали одну общую цифру (за месяц или год), и только с нашим приходом на рынок в структуре договоров стали выдаваться арендная плата, операционные расходы, цены за электричество и воду, НДС...

Первоначально ожидалось, что складской сегмент рынка будет одним духом взят крупными международными логистическими девелоперами. Серьезные позиции мог занять ProLogis, при всем при том он, по сути, ушел с рынка недвижимости, не сумев как девелопер совершить качественные складские комплексы. У этой компании мы приобрели участок в Московской области для строительства первого логистического парка.

Наконец, один из наших акционеров - Александр Мамут - также хотел инвестировать в складскую недвижимость, что совершенно соответствовало нашему видению перспектив рынка.

- Чем продиктовано стратегическое заключение о создании крупной сети логистических комплексов в различных регионах?

- В своей стратегии развития мы исходим из следующих принципов. Во-первых , чтобы быть успешным в России, нужно стать крупным игроком - благодаря этому, в частности, не возбраняется обзаводиться серьезную поддержку банков и привлекать инвесторов. Во-вторых , основные наши клиенты - логистические операторы, работающие не только в Москве и Питере, но и в масштабах Российской Федерации и стран СНГ, и они заинтересованы в создании сети наших складских комплексов. В-третьих , мы верим, что капитализация компании будет выше, когда имеется сеть, а не несложно особняком стоящие объекты.

- Наверное, разрешается экономить и за счет использования типовых проектов?

- В этом и прелесть складской недвижимости. У нас один стандартный, типовой проект, тот, что мы, конечно, вечно пытаемся улучшать и делаем разные мастер-планы , учитывающие специфику места.

- Какими факторами определяется география размещения складских комплексов?

- Есть очевидные города: Первопрестольная и Петербург - для России, Киев - для Украины. А дальше мы работаем, проводя исследования рынка и учитывая три основных обстоятельства.

Во-первых , покупательную способность региона или города: берем города-миллионники и сравниваем, сколь там тратится денег на покупку товаров. Мы считаем, что логистика идет за ритейлом на те рынки, где есть ладный спрос и платежеспособное население. Во-вторых , учитываем, естественно, запросы наших арендаторов. И в-третьих , смотрим, каков может быть порядок конкуренции. В Петербурге имеется жутко здоровый рынок, хотя он в немного раз меньше, чем в Москве. А в некоторых городах-миллионниках нужна осторожность: если отгрохать 300 тыс. кв. м складов, это будет уже перебор. И если в таких городах кто-то начинает создавать до нас, мы не идем туда.

- И в каком состоянии на в эти дни реализация вашей сетевой программы, предусматривающей сооружение 1,5 млн кв. м складов?

- Она рассчитана до 2009 года. По сути дела мы уже построили 0,5 млн кв. м - в Москве, Петербурге, Подольске, Киеве. Сегодня заканчиваем вторые очереди комплексов в Питере, Подольске и Киеве. В настоящее час приобретена почва и начинается служба в Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Саратове. И ещё в двух городах покупаем землю.

Долгоиграющая перспектива

- Зачем для строительства в нашем регионе первого комплекса вы выбрали территорию Ленинградской области, а не Петербурга - это связано с какими-то договоренностями о поддержке с администрацией области?

- Все просто. Участок в Уткиной Заводи, на границе с Петербургом, я покупал, когда еще только начиналось возведение КАД. Этакий же участок площадью 40 га приобрел в Шушарах (примерно в то время, когда закладывался предприятие Toyota), но тогда было еще крайне в отдалении до строительства Софийской улицы, которая подойдет к нашему участку. Первой, по планам развития дорожной инфраструктуры, должны были соорудить КАД, вследствие этого и проект в Уткиной Заводи мы реализовывали в первую очередь. В настоящий момент уже полным ходом строится Софийская улица, и, надеюсь, получив летом дозволение на строительство комплекса (200 тыс. кв. м), в конце 2008 года мы сможем инициировать работы по возведению первой очереди.

Что же касается политической поддержки, то нас сильно славно встретили в Ленобласти, где мы работали с губернатором и вице-губернатором , удачно взаимодействуем и с администрацией Санкт-Петербурга в лице вице-губернатора Юрия Молчанова. Но в обоих случаях мы покупали землю самостоятельно, на вторичном рынке. Хотя с участком в Уткиной Заводи нам в особенности повезло. Частная компания, у которой мы приобрели 40 га из принадлежавших им 150 га, реализовала для всей территории проект индустриального парка, и к нашему участку были подтянуты дороги и инженерные коммуникации. Во всех остальных регионах нам приходится самим заниматься и дорогами, и инженерией.

- Согласны ли вы с прогнозами, что региональный складской рынок может насытиться уже к 2010 году?

- Совершенно не согласен. Если обозревать на долгосрочную перспективу, то, я думаю, рынок будет вырастать еще в течение десяти лет - сообща со всей российской экономикой. Может быть, в Петербурге построят не 20 млн кв. м, как в Париже или Милане, но по крайней мере разрешено вещать о 10 млн кв. м качественных складов. Да, в Москве ныне что ни на есть сильный рынок, в том числе потому, что многие склады около столицы используются для потребностей других регионов. Но для Питера шибко существенным плюсом является то, что сквозь него проходит первостепенный коридор импорта, и позволительно ожидать, что и в этом месте будут расти важные для России склады.

Однако в перспективе могут возникать непродолжительные колебания - где-то на полгода - в связи с появлением на рынке избыточного предложения, вызванного вводом тотчас трех-четырех крупных складов. Например, во втором полугодии 2008 года будет сдано в эксплуатацию рядом 500 тыс. кв. м складов и рынок не сможет безотложно брать все эти площади. Впрочем, арендаторам не следует планировать на какие-то скидки во момент таких пиков. Цены на рынке, стабилизировавшиеся в Питере на уровне около 125 долларов за 1 кв. м в год, уже не снизятся. Все игроки понимают, что, учитывая увеличение себестоимости строительства, лучше чуть-чуть подождать, чем работать скидку.

- То есть уже не будет такого, как с первой очередью комплекса "Уткина Заводь", которая была всецело сдана в аренду еще за полгода до ввода в эксплуатацию?

- Еще раз подчеркну: речь идет о непродолжительных, грубо шестимесячных, превышениях предложения... "Уткина Заводь", охватывая уже вторую очередь, заполнена на 80% - остается около 40 тыс. кв. м. Уверен, к сентябрю, когда мы сдадим комплекс, будет найден окончательный арендатор. Но, конечно, конкуренциясоперничество нескольких субъектов в достижении схожей цели. на рынке Питера крайне высока. Столичный рынок, где в этом году сдается 300−400 тыс. кв. м складов, значительно больше, чем в Петербурге, и в Москве безусловно нет проблем с поиском арендаторов.

- Сколь существенным фактором конкуренции оказывается местоположение складских комплексов? Например, в той же Уткиной Заводи "М-Индустрия" намерена создать комплекс площадью 95 тыс. кв. м.

- Свойский комплекс уже построен и почти весь сдан в аренду, оттого для нас это не конкурент. Хотя, разумеется, для складской недвижимости местоположение очень важно. Мы смогли обзавестись редкостный участок в Уткиной Заводи - рядом с единственным работающим съездом с КАД, и уже ни у кого не будет настолько привлекательного места. Понятно, что отличалка в пять-десять минут езды для логистики не до того принципиальна, тем не менее арендаторы все одинаково выбирают склады, которые расположены наиболее подходяще и рядом к ключевым магистралям. Несомненно, будет заполнен и свой комплекс в Шушарах - в 500 м от завода Toyota, в центре огромной индустриальной зоны.

На троих?

- Несколько лет вспять строить склады ринулись не только логистические компании, но и девелоперы, специализировавшиеся на жилье, офисах, торговых центрах. Сохранится ли эта тенденция или рынок инвестиций в складскую недвижимость станет все-таки больше специализированным?

- Два года обратно многим компаниям казалось, что складская недвижимостьК недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. - это Эльдорадо. Финансовые модели показывали хорошую доходность, связанную с тогда еще относительной дешевизной земли, доступностью электроэнергии и т.д. Но далее стало выясняться, что склады воздвигает гораздо меньше компаний, чем было заявлено. Да, можно приобрести землю. Труднее, но можно сформировать команду, способную реализовать крупные проекты, хотя на практике не всем суждено более того принять позволение на строительство. Но сегодня, в условиях финансового кризиса, самой громадный проблемой стало приобретение кредитов, а оттого что произвольный из наших проектов требует 100−200 млн долларов. Для новых игроков на рынке это на практике невозможно. Наконец, в целом себестоимость строительства так выросла, что складское Эльдорадо с высокой доходностью осталось в прошлой жизни. Три года назад доходность составляла 15%, а в текущее время - 12, при этом ставка по кредитам в российских банках - 12−15%. В настоящее миг по нашим существующим объектам срок окупаемости - шесть-семь лет при доходности 15%, по новым же проектам показатели хуже.

В общем, в текущий момент происходит очень серьезное трансформирование рынка, нехай и не для всех еще заметное. Выживут только самые сильные и уже профессионально состоявшиеся: самодеятельность уйдет! На наш взгляд, останется три наиболее крупных игрока - "Евразия", Raven Group и мы. Останутся и некоторые серьезные местные игроки - умеющие строить, обретать согласования и способные привлекать большие деньги. Но их стратегия - строить склады и немедленно продавать.

- Не собирается ли группа PGP развивать другие направления, к примеру торгово-развлекательные комплексы?

- Нет. Для PGP проект MLP - начальный солидный проект, и мы хотим довести его до ума. Тем не менее мы солидно думаем о возможности действовать и другие вещи. Конечно, рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. торговли по всей России переживает бум, и все-таки и на этом рынке есть еще стопудово нетронутые ниши. Какие? В то время как не скажу...

Санкт-Петербург