Недвижимость в столичном регионе дорожает с каждым месяцем, и жутко досадно обнаружить, что в обмен на сотни тысяч долларов в достояние переходит помещение, непригодное для проживания. Как противоборствовать с недобросовестными застройщиками и отстаивать свои интересы, выяснял D"

Техника безопасности: 6 советов как не попасть впросак

Москвич Юрий, которому перепало наследство от дальней родственницы, в конце концов получил вероятность получить просторную квартиру для своей семьи. К бережно накопленной сумме $150 тыс. он прибавил деньги, вырученные от продажи унаследованного жилья ($230 тыс.) и приобрел на этапе строительства трехкомнатную квартиру в подмосковном Красногорске. "Я продолжительно думал, как поступить: достать "двушку" и бросить значительную сумму на ремонтик или обрести "трешку" без малого на все деньги, - рассказывает Юрий. - Решил, что разумнее вложиться в большую площадь: у меня двое маленьких детей, к тому же они разнополые, вскоре им потребуются отдельные комнаты". Юрий подумал, что сделает скромный ремонт, уложившись в оставшиеся от покупки "трешки" $10 тыс. Но когда наступил день передачи ключей, выяснилось, что ни в $10 тыс., ни более того в $20 тыс. не уложиться. "Квартира встретила меня дырами, зазорами, отсутствием некоторых деталей конструкции, громадными щелями, сквозь одну из которых великолепно просматривалось помещение этажом ниже, - вспоминает Юрий. - Я не строитель, потому не смог тотчас дать оценку масштабы бедствия, но понял: "скромный" ремонт не поможет".

При подписании акта приема-передачи Юрий попытался отстоять свои права: хотел было отступиться принимать помещение. Но представители подрядчика, не излишне стесняясь в выражениях, намекнули ему, что, если акт подписан не будет, ключей от квартиры Юрию не видать ещё долго. Потом недолгих размышлений владелец решил ликвидировать недостатки строительства самостоятельно. В результате ремонт обошелся ему в $25 тыс., пришлось хватать кредит. "Я был уверен, что ничего не добьюсь от застройщика в суде, - объясняет Юрий родное решение. - Мои друзья незадолго до этого ввязались в тяжбу, в итоге чуток не потеряли квартиру и деньги, потому как что компании, отвечавшей за строительство, попался на уникальность бойкий и сведущий адвокат: он говорил о возможности признать контракт соинвестирования совсем недействительным. Может, это и было блефом, но кто решится проверить?"

Программа действий

Добиваться ликвидации брака при строительстве от застройщика необходимо, утверждают юристы. Шанс достичь победы в занятие в суде не так уж мал, одинаково как и возможность постановить проблему мирным путем. Бывают случаи, когда застройщик давит на покупателя, принуждая принять предмет в плохом состоянии. Но поддаваться нельзя, следует отстаивать свои права.

Итак, если вы приобрели у девелопера квартиру, вам предложат поставить подпись акт приема-передачи объекта. Ни при каких обстоятельствах не делайте этого не глядя. "Еще до получения ключей всякий клиент должен миновать строй процедур, в том числе совместно с представителем застройщика осуществить свой осмотр помещения, во период которого составляется и подписывается так называемая дефектная ведомость, - рассказывает босс департамента новостроек агентства недвижимости Doki Екатерина Еремеева. - В этом документе фиксируется состояние квартиры, обнаруженные недоделки, строительный брак и прочие недостатки. Больше того, если существуют какие-то скрытые изъяны, о которых известно застройщику или его представителю, будущего владельца обязаны об этом предварить и вписать всю информацию в ведомость". Дальше девелопер и собственник оговаривают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.

Это самый-самый обычный вариант, при всем при том сроки исполнения работ могут существенно затянуться. Многие компании берут клиентов измором: прозрачно намекая, что бездействие может тянуться крайне долговременно и что разумнее независимо устранить брак. "Помните, что за произвольный день задержки сроков строительства вам положена компенсация: в размере 3% от стоимости квартиры, - говорит эксперт компании "BKR-интерком-аудит" Надежда Божанова. - Время, потребовавшееся на устранение брака, не что иное, как такая "просрочка"". Требовать устранения недостатков при строительстве следует в письменной форме: отправьте заявление заказным письмом или отдайте ответственному лицу лично в руки под расписку. В течение 20 дней затем этого ждите отклика. Если его не последует или придет отказ, идите в суд.

"Физическое лицо, даже подписавшее акт приема-передачи , может позже обратиться в суд с требованиями об устранении брака, - отмечает старшой юрист компании Walter Walls Анастасия Стечкина. - То есть если недостатки обнаружились позже, не все еще потеряно. И все-таки необходимо фиксировать на бумаге обнаруженные недоделки в присутствии экспертов: это лишит застройщика возможности свалить вину за брак на владельца квартиры, сделавшего некачественный ремонт".

Если вы решили устранять недостатки строительства самостоятельно, все равно целесообразно поначалу послать в адрес застройщика послание с требованиями ликвидировать брак в разумные сроки. "Дело в том, что достаточно зачастую группа позволяет покупателям приступить совершать ремонт в квартирах раньше, чем будут оформлены права собственности, - объясняет Анастасия Стечкина. - И, делая ремонт в таких условиях, вы, возможно, обрекаете себя в будущем на весьма длительное судебное разбирательство с сомнительным концом. Ибо застройщик в реакция на ваши требования о компенсации обязательно сошлется на то, что вы начали к ремонту раньше срока. И у вас не найдется никаких доказательств того, что фирма и не планировала своими силами привести вашу квартиру в надлежащее состояние. Мотивировать свои решения бездействием строителей у вас уже не получится".

На защиту становись

Интересы покупателей жилья представляет закон "О защите прав потребителей". Он позволяет вам в случае покупки некачественной квартиры требовать безвозмездного устранения недостатков, соответствующего уменьшения цены объекта, возмещения понесенных вами расходов по ликвидации брака. Помимо того, вы имеете право отнюдь отказаться от исполнения договора (то есть просто не принять квартиру) и затребовать полного возмещения убытков. "Чтобы расторгнуть договор, вам необходимо послать застройщику письменное заявление. В течение 20 дней позже этого он должен воротить вам всю сумму, указанную в договоре, плюс проценты - у тех, кто покупал квартиру по Федеральному закону 214, например, это 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за любой день пользования денежными средствами начиная со дня их внесения застройщику (около 32% годовых в рублях. - Прим. D")", - рассказывает Надежда Божанова.

Судебных исков на халатных застройщиков, по словам юристов, в последнее миг становится больше. Однако у россиян еще не до конца сформировалась манера отстаивать свои права, а компании готовы ходить на всяческие ухищрения, чтобы нисколько отбить такую охоту. В обществе присутствует какой-то правовой нигилизм: покупатели, дождавшиеся наконец своих квартир, нередко отказываются от судебных тяжб, опасаясь, что они вряд ли смогут достигнуть справедливости, даже выиграв в суде. "Дело в том, что большинство строительных компаний - это море юридических лиц, - сетует Анастасия Стечкина. - Свои требования вы будете предъявлять той организации, с которой заключали договор: окончательно не обязательно, что это окажется головная структура, а обнародовать дочернюю компанию банкротом, снять с ее счетов все финансы или ликвидировать юридическое физиономия к моменту окончания строительства шибко легко. В России потому что с этим все просто: нет должника - нет проблемы".

Лояльность покупателей жилья по отношению к застройщику объясняется ещё и немалыми судебными издержками. Кроме того, тянуться разбирательство может сильно долго, а вселиться, как правило, хочется как не возбраняется скорее. Так что в любом случае в первую очередность лучше попробовать договориться: на уровне застройщик-подрядчик решается большинство не очень значительных проблем - вам поправят стяжку, выровняют со всей откровенностью кривые стены, поменяют бракованный стеклопакет, если вы будете настойчиво этого требовать. "Помимо суда есть еще варианты давления на застройщика - позволительно пожаловаться на брак в Мосжилинспекцию или позвонить по телефонам "горячей линии" Мосгосстройнадзора", - говорит основной юрист компании "Мегаполис лигал" Елена Турецкова. Последнюю возможность москвичи используют очень охотно. Так, в отрезок времени с января по май 2008 года на специальную линию позвонили 221 раз. Обращения, как утверждают в правительстве столицы, отслеживаются, и строителей принуждают исправлять недостатки собственной работы.

Выход на следующий уровень

Если застройщик не желает находить решение проблемы мирным путем, следует шагать в суд. "Там вам придется доказать, что недостатки существуют (скорее всего, понадобится судебная строительная экспертиза) и что это как раз брак, то есть несоответствие различным СНИПам и ГОСТам, - объясняет Елена Турецкова. - Кроме того, необходимо будет доказать, что возникли эти недоделки по вине застройщика, а не в ходе ремонта квартиры самим собственником".

Все требования разрешается предъявить в течение гарантийного срока. Он составляет два года для квартир, приобретенных по договору купли-продажи , и пять лет - для жилья, полученного в имущество по договору о долевом участии в строительстве (статья 737 ГК РФ). По истечении гарантийного срока разрешено стребовать ликвидации только очень существенного брака, и то лишь в том случае, если удастся доказать, что он возник некогда передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

Для того чтобы заполучить посредством суд компенсацию за самостоятельное устранение брака, необходимо беречь все чеки и договоры: этой "коллекцией" всенепременно поинтересуется суд. Татьяна Дмитриева, обладательница квартиры в Королеве, так и поступила. Правда, получилось компенсировать не все затраты: "Суд постановил, что цена материалов, использованных для ремонта, была выше среднерыночной. Да и за работу я заплатила якобы много. Затраты были компенсированы по среднерыночным расценкам: это грубо половинка от того, во что мне обошелся ремонт. Однако сумма все равно получилась немалая". Надежда Божанова из "BKR-интерком-аудита" рекомендует пострадавшим потребителям не только составлять все чеки на материалы, но и собирать отдельные сметы на все виды работ, которые призваны устранить недоработки застройщика. Таковый подход увеличивает шансы на выигрыш в суде. Закон "О защите прав потребителей" позволяет кроме того требовать от компании компенсации убытков, вызванных задержками строительства и браком. Однако Юлия Кондратенко полагает, что планировать на положительное заключение суда в этом отношении не стоит. "Скажем, вы приобрели квартиру на этапе строительства - и до возможности въезда снимаете жилье, - рассуждает она. - Многие желают в этом случае обрести возмещение за вынужденную аренду. Шансов достичь этого мало: во-первых , потребуются все документы об аренде, а они есть не у каждого, во-вторых , вы должны быть зарегистрированы по месту постоянного проживания, если не являетесь москвичом, - этим также многие пренебрегают. Да и в целом обосновать надобность аренды жилья будет сложно".