Процедура продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, не сверх меры сложна. Основная проблема, с которой ныне предстоит встретиться продавцу, - нехватка покупателей. А если они все же найдутся, владельцу придется уверить их, что он не мошенник
В феврале я уже писала о проблеме, сложившейся из-за резкого роста курса доллара в конце прошлого - начале нынешнего года ("Личный дефолт [1]", см. D" 3 от 9 февраля 2009 года): ежемесячный платеж по моему ипотечному долларовому кредиту существенно возрос. Взвесив все за и против, я решила отдать свою "однушку" в Измайлове и на первых порах занялась этим самостоятельно: разослала объявления в интернет-версию газеты "Из рук в руки", а ещё по специализированным сайтам. Потенциальные покупатели тотчас начали живо звонить, уточнять цену, интересовались возможностью торга и... обещали перезвонить. Однако из десятка звонивших на просмотр квартиры приходили трое.
Третьим, кто пришел на просмотр, оказался приватный риэлтер Юрий. Пристрастно изучив квартиру, он заявил, что готов поддержать мне с продажей. Я попыталась отказаться, но он заверил, что мне его услуги ничего не будут стоить: "Сколько вы хотите заполучить за эту квартиру? 125 тыс.? Столько и получите", - заявил он. Из чего стало понятно, что моя квартирка в риэлтерских базах появится по значительно больше высокой цене.
Чтобы сбыть квартиру из-под залога, продавцу поначалу необходимо обрести согласие банка. Процедура чисто формальная: отказывать вам в этом праве никто не будет. Мне за разрешением на продажу более того не пришлось ехать в отделение: оказалось довольно звонка по телефону. Сотрудник банка предупредил, что потом того, как я найду покупателя, нужно будет черкнуть заявку на досрочное погашение - и в течение двух недель банк подготовит все необходимые документы на снятие залога.
Для проведения самой сделки существует две основные схемы. Первая предполагает снятие обременения (залога) с одновременной регистрацией сделки купли-продажи. Покупатель вносит задаток за квартиру в размере задолженности продавца перед банком. Продавец погашает кредит, а банк снимает обременение с недвижимости и отдает документы на снятие залога продавцу, в тот же день оба участника сделки подписывают контракт купли-продажи и подают документы на регистрацию. Оставшаяся доля суммы закладывается покупателем в ячейку, доступ к которой продавцу обеспечивает протокол о регистрации права имущества на нового владельца. Удобство схемы в том, что сделка купли-продажи осуществляется с недвижимостью, не обремененной залогом. Единственный минус - по сути дела капиталы передаются покупателем в банк до проведения сделки.
Второй технология - продажа квартиры, обремененной залогом. Покупатель закладывает монеты в сейфовые ячейки. В первую - сумму задолженности продавца перед банком, во вторую - остаток, тот, что он должен продавцу, в третью - послание банка о снятии залога. Доступом ко всем трем ячейкам является зарегистрированный договор купли-продажи. Продавцу дается дозволение от банка на продажу квартиры (при этом залог с нее не снимается). Доступ к ячейкам открывается только после этого регистрации договора купли-продажи. То есть клиент становится и заемщиком, и владельцем недвижимости. Он погашает кредит за счет денег из первой ячейки, а с недвижимости снимаются все ограничения. Данная методика обеспечивает полную секьюрити для покупателя. В то же период она более длительная и сложная: в первую голову регистрируется право собственности на нового владельца, следом некоторое момент уходит на процедуру снятия обременения. Кроме того, это связано с дополнительными расходами по аренде ячеек: цена зависит от размера ячейки и может собирать до нескольких тысяч рублей.
В теории все выглядит без затей и красиво, но уже в самом начале сделки возникли неожиданные препятствия. Во-первых , выяснилось, что в Русском ипотечном банке (РИБ), в котором я брала кредит на покупку квартиры, следом переезда в свежеиспеченный офис нет ячеек. Соответственно, провести сделку в офисе банка не получится. Кроме того, мне заявили, что, так как РИБ был куплен Собинбанком (позже оба банка приобрел Газэнергопромбанк. - Прим. D"), то досрочный платеж я должна вносить в отделение Собинбанка, а принять на руки закладную могу только в офисе РИБа.
Во-вторых , первая схема, которая для меня была наиболее предпочтительна, категорически не понравилась риэлтеру.
- Это весьма рискованно для покупателя, - твердил Юрий. - Получается, что он гасит за вас кредит, денежки уходят, а квартира все ещё остается в вашей собственности. Если вы мошенник, то полностью можете употребить этим моментом и исчезнуть.
- Но какой же толк мне исчезать? - кипятилась я. - Моя-то доля денег находится в ячейке!
- Сравнили - ваши $38 тыс. и $87 тыс., которые получит банк. Да и, возможно, занятие не в деньгах, а в том, что при таковой схеме вы получите квартиру, освобожденную от залога. А у покупателя никаких гарантий нет.
- Да я нетрудно не успею, - пыталась сагитировать я его. - Сделка проводится в единственный день. Он погасит за меня кредит, и сквозь немного часов вы повезете бумаги на регистрацию. А по закону позже подачи документов на регистрацию ни одна из сторон не может отозвать их в одностороннем порядке.
- Ну, это в теории все делается за один день, а на практике все может сходить иначе, - утверждал риэлтер.
Я была уверена, что Юрий всего только набивает себе цену. Но вскоре убедилась, что все дело в покупателях. Пару лет обратно покупатели, желающие обзавестись жилье с помощью ипотеки, находились в невыгодном положении: продавцы неохотно шли на такие сделки, хотя никаких весомых причин для этого не было. Просто сама операция была слегка сложнее, и продавец справедливо полагал, что нет смысла связываться с ипотекой, когда полно покупателей с наличными. Сейчас обстановка целиком противоположная: у покупателей громадный отбор предложений, и нужна крайне веская причина, чтобы посреди этого разнообразия они выбрали ипотечную квартиру со всеми их схемами. Они легко пугаются таких слов, как "покупка из-под залога". Описание процедуры их не чересчур успокаивает - неизменно возникает один и тот же вопрос, что задал мне Юрий: "А если что-то пойдет не так и оформить все в один день не получится?".
Впрочем, мне повезло. Нашелся человек, который работал в Измайлове и искал жилье аккурат здесь. Кроме того, у него не было времени на ремонт, и квартира прельстила его своим состоянием. Не обошлось и без лукавства с моей стороны. Юрий посулил потенциальному покупателю, что я сама найду гроши на погашение кредита (оформив краткосрочный заем в другом банке) и потому сделка будет самая обычная. Однако вслед за тем того, как залог был внесен, "неожиданно выяснилось", что краткосрочный кредит мне не дали. Как верно угадал Юрий, на этом этапе негусто кто из клиентов решается отступиться от сделки.
В финальной стадии я съездила в банк, написала заявление о досрочном погашении, а сотрудники банка рассчитали точную сумму долга на день сделки. Поволноваться все же пришлось: за два дня до часа X покупатель потребовал скидку $2 тыс. и отбояривание квартиры в течение недели затем сделки. Риэлтеру Юрию, чтобы погасить мой припадок ярости и охота тут же расторгнуть договоренность, пришлось напомнить, что сделка в моих интересах. После долгой торговли скидку удалось сократить вдвое.
В день сделки утром мы приехали в агентство недвижимости, которая представляла моего покупателя. Туда же прибыл и агент банка, чтобы присматривать за процессом (а ибо ход по большей части протекал за закрытыми дверьми, то он бесцельно слонялся по коридору). В течение двух часов мы оформили договор купли-продажи , и я выдала расписку в получении денег. Сумма, причитающаяся мне, была заложена в ячейку, доступ к которой обеспечивает зарегистрированный договор купли-продажи. Затем "делегация" - я, покупатель, риэлтеры и представитель РИБа - отправилась в ближайшее отделение Собинбанка, где я заполнила заявление на досрочное погашение и внесла финансы покупателя. После того как сотрудники банка проверили внесенную наличность, покупатель был отпущен домой, а мы с риэлтерами отправились в отделение РИБа. Здесь, убедившись в погашении кредита, нам наконец-то выдали на руки закладную.
В тот самый же день закладную совместно с подписанным договором купли-продажи отвезли в Регистрационную палату. Снятие залога и оформление права собственности будут производиться одновременно. Уже в середине апреля покупатель станет полноправным владельцем чудесной квартиры в Измайлове, а я - вольным арендатором с энной суммой наличности.
Теперь новости о курсах валют меня не мучают, зато появилась новая проблема: куда инвестировать полученные от продажи квартиры деньги?
Ссылки
