Редакционная статья
Коллаж: Дмитрий Горунов
Российской ипотеке в этом году исполнилось 10 лет. Не в самом лучшем виде встречает она свойский начальный юбилей. Ставки растут, банки закрывают ипотечные программы. В то же пора кризис уже затронул и компании. Теперь каждая из них старается сокращать издержки, а значит, и количество сотрудников. В их ряды попали прежние потенциальные получатели ипотечных кредитов - "белые воротнички" в возрасте до 30 лет. В связи с массовыми увольнениями и сокращениями зарплат доля заёмщиков резво не сможет обслуживать наш долг, и выданные прежде ипотечные кредиты станут проблемными. В таком случае банку придётся либо поменять заёмщика на больше кредитоспособного, либо находить решение занятие в судебном порядке. Целый клубок трудностей. А потому как две трети населения России нуждается в улучшении жилищных условий.
Но будем откровенны: российская ипотекаИпотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, одн?ко кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости. это заслужила.
Сегодня многие аналитики рынка полагают, что в стране была выбрана не самая подходящая ипотечная модель - американская. "Ипотека в России не стала решением социальных проблем, - полагает председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин, - оттого что более того в лучшие годы, в 2005-2007, употребить ею могли грубо 10 процентов населения, ныне же - только три процента. Тем не менее, за последние пять лет объёмы ипотечного кредитования у нас увеличились в 60 раз, в 2007 году на вторичном рынке жилья 14 процентов сделок пришлось на ипотеку. И всё же я считаю её скорее экспериментом, а современный кризис - периодом коррекции. И нынче нам стоит внимательнее взглянуть на прототип нашего эксперимента".
Что ж, посмотрим. В США к ипотеке имеет касательство 70% населения, в России - менее 5%. Объём выданных кредитов в США превышает 70% ВВП, в России - меньше 2%. Объём выпущенных ипотечных бумаг в США составил 12 трлн долларов - в 2 раза больше, чем объём казначейских обязательств. США ввели секьюритизацию, стандарты по ипотеке, 700 разновидностей кредитов, в этом рынке задействовано огромное число участников. Но тут начали выдавать и рискованные кредиты - subprime, доля которых на американском рынке достигла 12%. "Именно этой ипотеке мы обязаны тем, что происходит в эти дни в мире, - отмечает г-н Лопатин. - Цикличность на финансовом рынке всю дорогу существовала, но в системе, которая не выдержала проверки цикличностью, что-то не так. А мы скопировали не только эту модель, но и её проблемы - в частности, выдачу кредитов subprime. Надеюсь, что обвальное падение рынка приостановится, и он хотя бы зафиксируется на нынешнем этапе".
Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на долю просрочек на 1 июля 2008 года в среднем по стране приходится 5,7% от объёма выданных кредитов. А в США в разгар кризиса - 4%! В ЮФО, правда, он меньше - 3,7%. Но в любом случае эти цифры свидетельствуют о том, что сжимание ипотеки в России не объясняется только реакцией на внешние раздражители. "Та модель, которая доминировала в мире последние 25 лет, рухнула, и её не будет в прежнем виде. А другой, откорректированной, в то время как нет. Возможно, сегодня нужно припомнить те ипотечные инструменты, которые мы начинали развивать, но отложили в сторону на волне дешёвой ипотеки, и употреблять их ныне более активно", - замечает Игорь Далаксакуашвили, заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области. "Ошибки, совершённые западными кредиторами, - для нас алый знак светофора, - считает начальник ростовского офиса Городского ипотечного банка Максим Костюков, - нам дальше по этому пути передвигаться нельзя. И, слава богу, мы своевременно с него свернули".
Сейчас на рассмотрении правительства находится немного проектов развития ипотеки в стране. Практически все они направлены на создание как раз внутреннего рынка долгосрочного финансирования и содержат идею комплексного использования инструментов ведущих ипотечных моделей мира. Это и формирование стройсберкасс - накопительного инструмента германской системы ипотеки, и расширение объёмов секьюритизации ипотечных активов на внутреннем рынке, и привлечение "длинных" пенсионных и страховых средств. В любом случае - свежеиспеченный период в развитии рынка ипотеки неизбежен. Иначе мы её просто потеряем.
