На рынке лизинга коммерческой недвижимости есть и спрос, и предложение, и все предпосылки для бурного роста. Однако тот самый рынок до сих пор пребывает в эмбриональном состоянии
По мнению специалистов, в России рынок лизинга коммерческой недвижимости в эти дни воистину находится ещё в стадии формирования. Сделки в сфере недвижимости составляют не больше 7% от общего объема всех лизинговых сделок. Существует строй факторов, сдерживающих формирование лизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, посреди которых психологический - только единственный из многих. Ситуация усугубляется нарастающим мировым финансовым кризисом, кризисом ликвидности и опасениями кризиса недвижимости.
Без выбора
Несмотря на все страхи, выбора чаще всего нетрудно нет - на нынешний день обстановка такова, что российские предприниматели на практике не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего коммерциала тем не менее сформирован. Часто к услугам лизинга коммерческой недвижимости обращаются компании, решившие обзавестись торговые площади и офисные помещения, которые они прежде арендовали.
Основной тенденцией прошлого года стало приобретение в лизинг ангаров для складов, производственных цехов, магазинов, офисных помещений, бизнес-центров , как с земельными участками, так и без них. Эта линейка в приоритете и в нынешнем году, при этом сроки лизинга недвижимости - три-семь лет. Первый взнос - 10−20%, в зависимости от качества недвижимости и финансового состояния лизингополучателя. От 1 млн рублей составляет цена сделки с недвижимостью.
"Специфика лизинга недвижимости содержится в первую очередность в том, что приходится вкалывать с вовсе разными объектами, всякий из которых по физическим параметрам на 90−95% уникален. А если принять во чуткость не только правовую составляющую сделки, но и ее ретроспективу, то получается, что стопроцентно любой предмет уникален и разработка некой "универсальной специальной программы" изначально обречена на провал. Кроме того, весьма влияет на объемы заключаемых сделок невозможность предъявить к зачету НДС, в том случае если продавцом недвижимости является физическое лик человеческий либо группа - неплательщик НДС", - рассказал генеральный босс ГК "ЗЕСТ", президент Северо-Западной лизинговой ассоциации Андрей Пушкарев.
Кредит супротив лизинга
Лизинг более привлекателен, чем кредит. В том числе потому, что, в различие от заемщика, лизингополучатель становится собственником имущества лишь после этого окончательного расчета с лизингодателем. До этого он арендует имущество, все лизинговые платежи относит на себестоимость, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль, к тому же применяемая ускоренная амортизация уменьшает налог на прибыль. Кроме того, налог на добавленную стоимость, входящий в цифра лизинговых платежей, позднее возвращается компании. Излишне говорить, что получатель кредита лишен возможности употребить указанными бонусами. В лизинге сумма, которую получает лизингополучатель, колеблется в пределах от 70 до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидностиЛиквидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств.Ликвидность - способность активов превращаться в деньги быстро и легко, сохраняя фиксированной свою номинальную стоимость. помещения и его стабильности.
В то же момент на эти сделки банки идут значительно охотнее по сравнению с кредитованием покупки коммерческой недвижимости либо ипотеки. В глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между ним и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Кроме того, у лизинга есть еще немного значительных плюсов - вероятность экономить на налоге на добро и налоге на прибыль. Несмотря на ряд затруднений, существующих покуда в этой сфере, лизинг недвижимости имеет массу экономических преимуществ. "Процентные ставки при получении недвижимости в лизинг слегка выше, чем при кредитовании. Но немногие бизнесмены знают, что лизинг выгоднее кредита за счет того, что все выплаты по нему списываются на затраты", - поясняет генеральный управляющий компании "Прогресс-Нева Лизинг" Станислав Ким.
Отсроченная покупка
Хотя в соответствии с гражданским законодательством России контракт финансовой аренды и отнесен к разновидности договора аренды, лизинг порождается другой экономической ситуацией. Субъект, тот, что желает принять в пользование объект коммерческой недвижимости, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой достать этот объект и передать ему во временное пользование. Собственником данной недвижимости становится покупатель, и все-таки стороны договариваются, что потребный объект коммерческой недвижимости и продавца предстоящий пользователь выбирает самостоятельно, а в силу того что клиент не будет нести ответственность за свойство приобретенного имущества и за действия продавца.
"В самых общих чертах сделка лизинга недвижимости состоит из двух или трех этапов: сперва лизинговая фирма приобретает недвижимость в собственность, затем передает ее в пользование по договору финансовой аренды (лизинга), а позже окончания срока лизинга объект недвижимости может быть передан в имущество арендатору в соответствии с условиями договора или выкуплен у лизинговой компании по отдельному соглашению. Ни для кого не секрет, что за простотой поверхностных описаний сделок с недвижимостью зачастую прячется как собак нерезаных практических сложностей. Тем более сделки с недвижимостью сложны, если они многосторонние и долгосрочные по российским меркам - несколько лет и дольше", - считает генеральный шеф корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук.
Сделки лизинга недвижимости в РФ до настоящего времени заключались нечасто. Лишь другой раз нерыночные сделки проводились с участием аффилированных компаний, в частности когда лизинговая компания аффилирована с девелопером или с приобретателем недвижимости по договору финансовой аренды (с лизингополучателем). До сих пор, несмотря на видимые экономические преимущества лизинга перед другими финансовыми инструментами, объем лизинговых операций не превышает 1−2% сравнительно объемов строительства и продаж коммерческой недвижимости.
По словам начальника отдела лизинга недвижимости "НОМОС-лизинг "Северо-Запад"" Светланы Рясной, немаловажен переход бизнеса на более большой уровень, возможность лизинговых компаний предложить финансирование на длительные сроки - пять-восемь лет. Правительство города и Фонд имущества Петербурга стали обнаруживать заинтересованность к работе с лизинговыми компаниями по приватизации объектов государственного имущества. Программа Фонда имущества, предполагающая участие лизинговых компаний в торгах по продаже объектов, находящихся в государственной собственности, стала важным фактором в развитии рынка лизинга коммерческой недвижимости. На этом рынке нет бешеного спроса, но многие уже почувствовали увеличение интереса к данному виду лизинга.
Сложности момента
Лизинг строящихся объектов и "недостроя" невозможен, хотя потребность в нем высока
Лизинг недвижимости представляет здоровенный интерес для лизинговых компаний с точки зрения капиталоемкости. На данный миг вердикт участников рынка таков: рынок лизинга коммерческой недвижимости до конца еще не сформирован и обладает огромным неосвоенным потенциалом.
В частности, как признают эксперты, повышение цен на рынке недвижимости и повышение размеров арендных платежей способствуют росту интереса к лизингу коммерческой недвижимости со стороны представителей малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам, предпринимателям выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом в собственность.
"Но, несмотря ни на что, доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается жутко незначительной. Перечень проблем, мешающих продвигать данную услугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющим на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимостьК недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. продается за сумму, немаловажно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимости продавец обязан выплатить достаточную сумму налогов (налог на польза и НДС), которая составляет рядом трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.
Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Так, по закону договор лизинга является основным и заключается, как правило, перед договором поставки. Договор купли-продажи заключается во воплощение в жизнь договора лизинга, а особенности регистрации недвижимости требуют, чтобы они были зарегистрированы одновременно. Кроме того, в законе о лизинге сказано, что почва не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится особняком заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это положение ещё увеличивает сроки заключения сделки", - объясняет Андрей Пушкарев.
С юридической точки зрения
Еще одной проблемой лизинга недвижимости является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как лизинговые сделки возможны только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. "Для девелопера лизинг - это еще один метод продажи здания или его части. В условиях конкуренции и высоких цен на рынке недвижимости новые и дополнительные источники сбыта становятся все более и более важными для продавцов. Доход лизинговой компании - это маржа (наценка), которую компания берет за финансовое посредничество и связанные с ним риски (таковой составляет не менее 2−3%), плюс плата за дополнительные услуги, в частности - юридическое оформление и сопровождение сделки", - считает генеральный директор АРИН Алексей Бегунов.
Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты реализуются частями - путем продажи долей в компании - владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект сложно переоформить в лизинг, оттого что доли, паи и акции не могут сделаться предметами лизинговой сделки.
"В юридическом аспекте лизинг имеет полно проблем. Ведь объекты недвижимости на вторичном рынке могут быть обременены действующими договорами аренды. Также с юридической точки зрения лизинг невозможен на стадии незавершенного строительства, в то час как будущие собственники недвижимости зачастую инвестируют в ее постройку. Нередки ситуации, когда рыночная стоимость объекта недвижимости существенно отличается от его стоимости, зафиксированной в документах, - причина и (или) следствие налоговых экономий. Однако для юридической чистоты и минимизации рисков рыночного лизинга объект недвижимости должен быть оценен по рыночной стоимости", - считает Гаврильчук.
Прогноз - благоприятный
Из-за юридических и экономических сложностей, а кроме того при наличии альтернатив, которые имеют долгую практику в России и, соответственно, лучше проработаны, лизинг недвижимости в РФ в то время как еще всего ничего развит. Далеко не все лизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то , нерыночной услугой.
Хотя потенциальный спрос на данные виды услуг уже в текущий момент является довольно высоким, практически петербургский рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, надобный для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее полутора-двух лет. Очевидно, в это миг нашим предприятиям придется стоить привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а как раз - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.
Несмотря на все сложности, участники рынка лизинговых услуг не сомневаются, что лизингДоговор финансовой аренды (договор лизинга) — договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. недвижимости все же начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в таковый услуге заставит имеющиеся проблемы отойти на второй проект и поможет найти решение их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости циклопический потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное ориентация деятельности.
Подобная уверенность обусловлена многими факторами. Главным из них, по мнению Андрея Пушкарева, выступает подъем цен на недвижимость, следствием этого роста является как увеличение арендной платы, так и сокращение количества людей, способных взять эту недвижимость. Динамика цен на объекты недвижимости за последние годы и разбор состояния рынка не дают повода толковать о стабилизации, а тем более о падении цен на недвижимость. При этом спрос на нее только возрастает. Причем многие бизнесмены больше расположены обретать помещения, где находится их компания, в собственность, нежели арендовать их. Кроме того, выплаты лизинговым компаниям, как было сказано выше, уже сравнимы с арендной платой. И, выбирая между вариантами "платить и не иметь" и "платить и иметь", бизнесмен, конечно, останавливается на последнем.
Услугами лизинга недвижимости заинтересовалась и администрация Санкт-Петербурга. Городской Фонд имущества совместно с несколькими лизинговыми компаниями ("Балтинвест", "ЗЕСТ", "Глобус-Лизинг" , "НОМОС-лизинг") спроектировали специальную программу, которая реализуется в рамках государственного проекта поддержки малого и среднего бизнеса. Этой программой предусмотрено приобретение компаниями объектов нежилого фонда на торгах. В том числе - посредством лизинга. К сожалению, до сих пор данная программа практически не работает, число сделок более того не стало двузначным. Причина, видимо, в том, что Государственная дума еще не приняла соответствующие акты о возможности преимущественного выкупа помещений их арендаторами.
Как замечает Андрей Пушкарев, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. А соединение рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот агрегат достаточно привлекательным. Так что есть все шансы утверждать: в будущем многие компании перейдут к лизингу как средству приобретения коммерческой недвижимости.
Санкт-Петербург
