Правительство заставляет банки выдать монеты как позволительно большему числу ипотечных заемщиков, но банкиры не хотят топать на неоправданные риски
Власти вынуждены констатировать: программа рефинансирования ипотечных займов не работает - не все гроши доходят до конечных получателей. На прошлой неделе на селекторном совещании в правительстве председатель госфонда национального благосостояния "Самрук-Казына" Кайрат Келимбетов объявил, что при 120 млрд тенге, выделенных государством банкам, последние собрали заявок только на 16 млрд, а освоили едва-едва больше миллиарда.
"Это не дело! Такие финансы выделили - такое число желающих не попадает в программу", - взбунтовался глава правительства Карим Масимов и препоручил расширить программу для возможных участников - физических лиц.
Дорогие банки
Замещая дорогие рыночные ресурсы (депозиты под 13% годовых, облигации по 18-20%) более дешевыми госсредствами (под 7-8%), банки обязаны выдавать их с минимальными накрутками, сокращая маржу. Инвестором в лице правительства определено, что эффективная ставка ипотечного рефинансирования или нового ипотечного кредита для конечного заемщика не должна превышать 9% по социальным и 11% по рядовым кредитам. Ясно, что маржа в 2-3% не покрывает затраты банка на работу с большим количеством желающих переоформить кредит, а ещё не учитывает кредитный риск невозврата денег.
Параллельно банки получают средства на выдачу новых ипотечных займов для кредитования объектов со степенью готовности выше 20%. Для этого фонд "Самрук-Казына" предоставляет банкам средства для открытия кредитных линий на 15 лет по льготной ставке 10,5% годовых. И банки должны выдавать новые ипотечные займы на покупку квартир под такие же проценты и на тот же срок с правом досрочного погашения. Но кредитные институты осторожны в выдаче старых и новых кредитов. "Мы оцениваем клиента исходя не из залога, а его финансового состояния. Если нынче кредит выдается из стоимости 1-1,2 тысячи долларов за метр, кто знает, как сложится обстановка посредством 15 лет", - фиксируют банкиры, деликатно умалчивая, что во период кризиса гарантировать стабильность платежеспособности все равно, что гадать на кофейной гуще.
А главное, у коммерческих банков нет средств на реализацию собственных ипотечных программ. Из-за этого заморозились не только проблемные объекты, но и те из них, на завершение строительства которых есть ресурсы. Новая ипотекаИпотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, одн?ко кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости. не выдается. "Поскольку кризис ещё не закончился, то выдавать кредит по текущим рыночным ценам, а в цена жилья строительные компании в эти дни включают все, никто не решается, ибо непонятно, как поведут себя цены сквозь 10-15 лет. Это риски для коммерческих банков, и они туда не лезут", - сказал на условиях анонимности руководитель кредитного департамента одного из коммерческих банков.
Пути решений
Правительство предлагает расшевелить рынок недвижимости следующим образом. Во-первых , расширить линейку участников программы по рефинансированию займов за счет уточнения требований к ним. Например, понятия "альтернативное жилье". Иногда банки отказывают в выдаче средств клиентам, в реальности не располагающим недвижимостью и проживавшим до взятия ипотеки у родственников, считая данную категорию заемщиков домовладельцами.
Во-вторых , кардинально изменить каналы выдачи денег на новую ипотеку. Поскольку у банков трудное финансовое состояние, держава решило притянуть к финансированию институты развития. Пару недель вспять начальный вице-премьер Умирзак Шукеев предложил активизировать схему выдачи новых ипотечных кредитов для завершения строительства в Астане и Алматы через Казахстанскую ипотечную компанию (КИК), забрав у банков выделенные на эти цели средства из-за низких темпов освоения государственных средств.
Но расширение клиентской базы по рефинансированию не решает проблему активизации ипотечного рынка. Ведь денежки пойдут на обслуживание старых долгов, а не на выдачу новых займов, о которых было объявлено в плане совместных действий "Самрук-Казыны" , Ассоциации застройщиков и Ассоциации финансистов Казахстана.
"Большинство банков ныне не выдают собственные ипотечные займы, а те, кто кредитует, ставит заемщикам высокие проценты (18-20%) и крупный первоначальный взнос. Поэтому рынок ждет новых, а главное гибких по цене продуктов. В частности, в рамках антикризисной программы было объявлено, что количество средств будет направлена на новую ипотечную программу, предусматривающую конечную ставку для новых заемщиков на уровне 10,5% и реализуемую в течение 2009 года, - отмечает председатель правления ипотечной организации "КазИпотека" Алимжан Есетов. - По нашим оценкам, имеется достаточное численность граждан, готовых забрать ипотеку на подешевевшую недвижимость, но им не хватает денег на здоровущий первоначальный взнос, и непосильны высокие ставки".
А передача новых кредитов из частных рук в государственные лишит рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. недвижимости конкуренции и сократит доступ банков к до того необходимой ликвидности. Председатель Ассоциации финансистов Казахстана Серик Аханов заявил, что торопить банки с выдачей кредитов нельзя. "Все риски по возврату денег лежат на банках. Нельзя подменять банки", - отметил он.
