Уход банков со строительного рынка негативно скажется на отрасли уже в ближайшее время, и все-таки потом стабилизации финансового сектора возведение обещает ещё раз обернуться в бурно растущий сегмент

Фото: Александр Крупнов

Кризис на финансовом рынке начал влиять на подлинный сектор экономики, в том числе - на строительство. Аналитики признают факт кризиса в строительстве, при всем при том утверждают, что вина лежит на банках, которые "заразили" рынок недвижимости.

Основная причина неблагоприятной ситуации, по мнению генерального директора ЗАОЗакрытое Акционерное Общество "Решение" Александра Батушанского, - понижение объемов привлеченных заемных средств. Недавно появился ещё единственный негативный момент - сокращение спроса на квартиры из-за информационного давления на покупателей: они ждут снижения цен. Вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров подчеркивает: "Манипуляция общественным мнением и нагнетание обстановки приводит к отложенному спросу. Так было, к примеру, в 2001 году. Подобная обстановка повторилась и в 2006−м. В текущем году мы ожидаем роста цен в пределах инфляции. Однако не разрешено не хватать во внимательность нестабильность рынка ценных бумаг, обесценивание доллара по отношению к рублю, новое законодательство и позицию бизнес-сообщества , которая в большей степени выжидательная, что не лучшим образом говорит о менеджменте ряда компаний".

Одновременно с этим на русский рынок перестали являться западные инвестиции. Иностранные фонды, развернувшие было активную деятельность, спешно сворачивают ее. "Ни кредит получить, ни продать, - комментирует ситуацию шеф департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский. - Инвестиционные фонды осторожны, хотя признают, что в России ситуация все одинаково лучше, чем на европейском рынке. Но уже немного недель решения об инвестициях не принимаются".

С прочий стороны, появилась угроза варяжской экспансии на российский строительный рынок. Президент "ЕВРОЦЕМЕНТ групп" Михаил Скороход обеспокоен: "Кризис показывает, что в странах, которые могут поставлять цемент в Россию, сегодня наблюдается его избыток. И если сразу не принять мер по поддержке отечественной цементной промышленности, то сильно большая количество этого избыточного цемента окажется в России. А российским производителям, чтобы сделаться конкурентоспособными, необходимо несколько лет для введения новых заводов. Но при сложившихся обстоятельствах 60−70% из раньше заявленных инвестиционных проектов нежизнеспособны".

"Сейчас уже сложно понять, что было первым, яичко или курочка - разговоры о надвигающемся кризисе или ужесточение условий кредитования, - рассуждает генеральный босс компании "Петрополь" Марк Лернер. - В любом случае фактор страха сыграл тут крайне жестко. Сначала решили подстраховаться банки, а далее и застройщики. Первые, опасаясь невозвратов, выставили запретительные процентные ставки на кредитование девелоперских проектов и ипотеки. Вторые, прогнозируя снижение спроса и рентабельности, начали замораживать проекты, находящиеся на ранней стадии реализации".

Рынок без подъема

После летнего затишья на рынке жилой недвижимости, как правило, начинается осенний подъем. Однако в последние годы поведение рынка нечасто соответствует этому правилу. На этот раз осеннего роста цен не произошло. Сегодня средняя стоимость жилья составляет 107 тыс. рублей за 1 кв. м в готовых домах и 91 тыс. рублей за 1 кв. м в строящихся. По мнению аналитиков компании "АРИН", на первичном рынке не произошло фактического роста цен - формальный увеличение "съели" скидки, которые ныне предоставляют потенциальным покупателям все строительные компании. "В сентябре увеличилась отличалка между заявленной ценой и реальными продажами, - рассказывает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. - Обратившись в компанию, позволительно было заполучить скидку 2−3% на вторичном рынке и до 30% - на первичном".

На вторичном рынке, отмечает управляющий АН "Бекар" Сергей Козлов, приостановлены многие сделки - рынок недвижимости "присматривается к ситуации". По мнению аналитиков Becar Realty Group SPb, формирование финансового кризиса предполагает подъем предложения в ожидании, когда рынок упадет: собственники стремятся сбыть недвижимость раньше, чем она обесценится. Рост предложения происходит, но это в основном неликвид: "корабли", хрущевки, коммуналки. По данным АРИН, объем предложения за сентябрь увеличился на 10−15%.

Источник иссяк

Даже в лучшие времена банки не уж очень с удовольствием кредитовали жилищное строительство. Именно эта причина заставила в родное пора застройщиков привлекать в сооружение средства дольщиков. Сегодня банки дают финансы не всякому застройщику, а если дают, то под высокие проценты (20% и выше) и обеспеченный залог.

По словам директора по маркетингу компании "ЛЭК" Валерия Корнилова, ипотечные кредиты и заемные средства "формировали до 30% денежных поступлений, которые раньше шли на развитие". Теперь застройщики вынуждены заморозить такие проекты, чтобы потратить ресурсы на реализацию запущенных проектов. Глава московского представительства банка Eurohypo AG (Германия) Вадим Ульченко считает российскую экономику слабой, но "уже интегрированной в мировую экономику", а российскую банковскую систему - "слабой и бесконтрольной". Причем банки, по словам Ульченко, денег никому ссужать не собираются: "Не верьте банкирам сегодня. Денег нет ни у каких банков. Но более того если они есть, с ними запрещено расставаться". Таким образом, полагает Александр Батушанский, источник средств для застройщиков нынче - средства дольщиков и товарные кредиты от поставщиков.

Фото: Александр Крупнов

Лучше прочих себя чувствуют компании, у которых довольно собственных средств и которые не пользовались банковскими кредитами. Председатель совета директоров "Росса Ракенне СПб" Александр Царев (компания продвигает марку HONKA) предрекает кое-какой отток клиентов на объектах своей компании, однако полагает, что девелоперские проекты вряд ли подвергнутся корректировке, потому что кредитных средств в них нет. Аналогичная ситуация - на строительстве клубного комплекса "Капитан". Генеральный директор компании-застройщика "Аничков мост два" Андрей Грачев считает собственные средства "оптимальным вариантом на фоне всеобщей нестабильности". "Деньги стали дороже, повысились процентные ставки для заемщиков, ужесточились требования к андеррайтингу, - перечисляет Грачев. - Ситуация заставляет финансовых партнеров быть больше прозрачными и понятными в методах ведения своего бизнеса. Это плюс. Но все долговые инструменты, которые были дешевыми и простыми, в эти дни все менее и менее доступны. Если наши банки не предоставят необходимых инструментов, застройщики их все равно найдут. Другой вопросительный мотив - по какой цене и где. Есть еще богатые структуры, которые будут рады прибрать к рукам отдельные проекты или целые девелоперские компании".

Председатель совета директоров строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков настроен оптимистично: "Бояться вовсе нечего. В панику ударяются те, кто не продумывал стратегию развития, хватал невпроворот денег у банков. Сегодня залоговая масса снизилась в цене, банки требуют отдать кредиты, пересматривают залоги. Те, кто вел продуманную политику и в меру пользовался смешанным финансированием, могут ничего не опасаться". По мнению Ульченко, сегодня многие проекты не продуманы с точки зрения финансов на долговременный срок. Такие проекты имеет толк заморозить, если нет средств на достройку. Но тот, кто ухитряется сооружать сегодня (а это на 30−35% дешевле прежней и будущей себестоимости), окажется в выигрыше, ибо на рынке в ближайшие полтора-два года объем предложения будет невелик. Главное обстоятельство - качественные проекты и грамотное финансирование.

Ипотека вышла из доверия

Доля сделок с применением ипотеки на первичном рынке, по оценке Александра Батушанского, невелика - грубо 30% от общего количества, рядом 15% в денежном выражении. Однако застройщики бьют тревогу: платежеспособный спрос падает, так как банки сворачивают ипотечные программы. В то же время, по словам генерального директора ИСК "Грантика" Дмитрия Абрамова, число запросов по ипотеке от покупателей не сократилось.

Большинство банков прекратило кредитовать строящиеся объекты. Те, кто оставил в своем портфеле такие программы, ужесточили условия. Ставки составляют от 14% годовых в рублях, 11−12% - в валюте. Очевидно, что за дополнительные риски банку полагаются дополнительные проценты. Однако, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, никакие проценты сегодня не перекроют рисков первичного рынка. Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович настроен философски: "Банки гнались за клиентами, снижали требования к заемщикам. Теперь они все ближе к классическим условиям ипотеки - начальный взнос 30%. А ставки высокие - такая уж ситуация сегодня".

Незавершенка возвращается

Многие эксперты подозревают, что попытки федеральных властей стабилизировать экономику направлены только на финансовый рынок, то есть закачанные в банки средства могут не угодить в истинный сектор. Это создает угрозу недостроя. Специалисты в Петербурге помнят, как длительно достраивались объекты, сооружение которых прекратилось в 1993 году, - некоторые более десяти лет. Но главное опасение - снижение объема предложения в 2010−2014 годах.

Выступая на конференции "Благоприятный инвестиционный климат" (организатор мероприятия - "Арендатор.ру"), основополагающий заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Роман Старовойтов рассказал: комитеты администрации сегодня пересматривают планы. Возможно, град откажется от комплексного освоения территорий - будет сбывать по частям, оттого что на приобретение крупных участков собственных средств компаний вряд ли хватит. Но в то время как ни один стратегический план не остановлен, никто не собирается вылезать из проекта. Уступка кризису - возможная разбивка строительства на дополнительные очереди, а кроме того повышение сроков.

Из-за отсутствия средств реализация прежде задуманных проектов не начинается, следовательно, объем предложения в ближайшие годы снизится. Между тем участки под новые дома будут простаивать. По опыту предыдущих критических ситуаций, разрешено ждать активной распродажи земельных участков, хотя, по мнению Валерия Корнилова, в отрезок времени экономического кризиса сбрасывать пятна невыгодно: "Земля - верный актив. В условиях роста цен сделки долговременно не срастаются из-за амбиций продавцов земельных участков, увеличивающих цену малость ли не ежедневно. Теперь все с точностью до наоборот. Предложений стало в разы больше, но покупателей нет. Вчера продавцы играли на повышение, сегодня потенциальные покупатели - на понижение. И не потому, что почва неинтересна. А потому, что капиталы нужны на другое".

"Пятна сбрасывать будут, - уверен Андрей Грачев. - Прежде всего - те, кто переборщил, рассчитывая на развитие, а ещё те, кому не хватает средств на их освоение. В этой обстановке возникает иной занимательный вопрос: кто будет эти активы подбирать? Не исключаю, что мы станем свидетелями укрупнения одних строительных структур на фоне разорения других".

Тайное снижение

В непрофильных СМИ сегодня развернута целая кампания - народонаселение призывают не закупать жилье до снижения цен. Однако пока, по мнению Дмитрия Абрамова, реальных экономических предпосылок для снижения цен нет: "Денежные средства населения никуда не исчезли, но затем некоторого периода стагнации люди будут вынуждены перераспределять их. Все происходящее в текущее время - предпосылка для формирования отложенного спроса. Можно дожидаться скрытого снижения цен в сегментах "бизнес" и "элита" за счет специальных акций и скидок, для типового жилья может быть увеличение предложений по открытым скидкам. Но это временно, с целью резво обрести текущие денежные средства".

Андрей Грачев обращает чуткость на специфику загородного рынка, в особенности в сегментах элитного и бизнес-класса. "Здесь ценообразование идет по иным законам, - уверен Грачев, - потому цены сохраняются". По словам Сергея Козлова, потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают. Когда они поймут, что падения цен не будет, все равно купят квартиру. "Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса, - полагает Козлов. - В самом худшем случае цены могут снизиться на 10−20%, не более". "Но это уже служба на грани рентабельности(нем. rentabel - доходный, прибыльный), показатель экономической эффективности производства на предприятиях. для большинства проектов", - предупреждает Лернер.

Александр Батушанский перечисляет факторы, которые не позволят ценам снизиться: слабая обеспеченность жильем, низкая культура инвестирования и отсутствие альтернативных финансовых инструментов, высокие цены на энергоносители. "Земля по-прежнему дорогая, инженерия, которая подводится к зданию, не подешевела, а, наоборот, дорожает, - добавляет Вячеслав Заренков. - В ближайшие четыре месяца цены будут топтаться на месте, возможно, вырастут на 2−3% или на столь же упадут, но они будут стабильны до Нового года". По мнению Валерия Корнилова, как только кризис останется позади, отложенный спрос реализуется и цены вновь начнут расти. Дмитрий Абрамов считает, что рост может собрать 20−40%.

Будем создавать - не помрем

Фото: Александр Крупнов

По поводу ближайших перспектив рынка мнения участников расходятся, потому как никому неясно, как будет делать верх и появятся ли монеты в реальной экономике. Аналитики, как водится, просчитывают несколько сценариев. Но даже по самым оптимистичным прогнозам, стремительно наладить строительный ход уже не получится. "В самом лучшем случае, если денежки дойдут до рынка, посредством три месяца уйдут мелкие компании, - поделился результатами анализа Николай Казанский, - а сквозь три-девять месяцев вернется спрос и начнется кредитование, что вызовет оживление в инвестиционном секторе".

"Если местные власти не предпримут никаких усилий, - предупреждает Александр Батушанский, - то быть может снижение объемов строительства на 30−40% (до уровня 2003 года). Но если Петербург увеличит городской заказ, начнет выкупать у строителей жилье и земельные участки (столичное правительство, например, недавно выкупило у ГК "ПИК" более 300 тыс. кв. м жилья), да к тому же поспособствует кредитованию строительной отрасли, то снижения может не произойти. Дополнительная ликвидностьЛиквидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств.Ликвидность - способность активов превращаться в деньги быстро и легко, сохраняя фиксированной свою номинальную стоимость. позволит строить дома, повысит доверие к банкам и вернет на рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. покупателей". Менее оптимистичные сценарии в финале все равно утверждают: цены вслед за тем кризиса вырастут, строителям необходимо переждать несколько месяцев. "В ближайшие шесть-восемь месяцев сократятся и спрос, и предложение. Произойдет "схлопывание" рынка. Возможно, в краткосрочном периоде мы увидим ценовую коррекцию на 10−15%. А вот в долгосрочной перспективе есть вероятность, что к началу 2010 года цена квадратного метра "отрастет" в полтора раза, до 130−150 тыс. рублей", - предрекает Марк Лернер.

По мнению Валерия Корнилова, если не кидать строительные площадки, а продолжать работу, "рынок восстановится немаловажно быстрее, чем многие думают", поскольку недвижимостьК недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. по-прежнему остается чуток ли не "единственной сферой, где не возбраняется реально спасти деньги, особенно в долгосрочной перспективе".

"Последствия кризиса будут определяться его глубиной, - уверен Дмитрий Абрамов. - На рынке произойдут большие изменения, возможны слияния и поглощения компаний, но это как пить дать обычный процесс оздоровления рынка".

Однако ни один сценарий не предрекает смерти строительного рынка. Профицит бюджета, стабфонд и золотовалютные резервы, все еще высокие цены на нефть, по мнению Лернера, помогут рынку выдержать на плаву. Обвала строители не ждут.

Санкт-Петербург