Которую неделю финансовую систему всего мира трясет то крупной, то мелкой дрожью, а новости с банковского рынка напоминают военные сводки. Первым кредитным продуктом, от которого начали отказываться банки, стала ипотека. Неудивительно: длинные займы для самих кредитных организаций на практике недоступны. Как итог - одни игроки всецело приостановили выдачу ипотечных кредитов, другие подняли ставки, третьи отказывают заемщикам на этапе рассмотрения заявки. Какие банки продолжают выдавать кредиты на жилье и по каким ставкам, выяснял D"

Фото: Риа Новости

- Добрый день! Я хотела бы узнать, разрешается ли у вас заполучить ипотечный кредит? - под видом потенциального клиента я звоню в Московский кредитный банк. Девушка из call-центра ненадолго теряется и капельку извиняющимся тоном говорит:

- Вы, конечно, можете передать заявку... Но, понимаете, занятие в том, что сегодня свой банк пересматривает процентные ставки и требования к заемщикам. И в то время как они не утверждены, банк не дает одобрения на кредиты.

- Хорошо, я поняла. И когда у вас закончится тот самый процесс? Когда позволительно будет давать заявку? - интересуюсь я. Девушка ещё больше теряется.

- Ну попробуйте позвонить сквозь неделю, - с сомнением в голосе отвечает она.

Аналогичные диалоги у меня состоялись и в нескольких других банках, которые еще недавно славились активностью на ипотечном рынке. Практически повсеместно мне сообщали о необходимом "пересмотре" условий и предлагали перезвонить посредством неделю-другую. Большинство этих банков не афишируют временную паузу в своей работе. На их сайтах ипотечные разделы покуда остаются без изменений.

Секретные данные

Основным импульсом к процессу "замораживания" ипотеки послужил сентябрьский обвал фондового рынка: если более того в разгар американского ипотечного кризиса российские банкиры не унывали, оптимистично заявляя "у нас все нормально, и ипотека будет только расти", то к осени финансовая земля под банками стала нимало зыбкой, и в этих условиях выдача кредитов в прежнем режиме стала непозволительной роскошью.

Принимать решения и вносить изменения политику банкам приходится, что называется, на ходу. И это оборачивается неприятными сюрпризами для потенциальных клиентов. Так, Банк Москвы как снег на голову "спохватился" о неактуальности своих ставок и не только приостановил выдачу кредитов, но и отменил родное заключение по уже одобренным заявкам.

Правда, наиболее крупные игроки ипотечного рынка продолжают действовать как будто бы в прежнем режиме. Из десятка банков, возглавляющих рейтинг крупнейших ипотечных кредиторов за первое полугодие 2008 года (Сбербанк, ВТБ 24, "Уралсиб", "Дельтакредит", Абсолют-банк , "КИТ финанс", "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, Транскредитбанк, Газпромбанк) только "Транскредитбанк" официально прекратил выдачу ипотечных ссуд клиентам, не получающим субсидию от РЖД. Во всех остальных мне подтвердили, что я могу без проблем принять ипотечный кредит (или по крайней мере отдать заявку на него). И даже обещали полностью человеческие сроки рассмотрения - от трех до семи рабочих дней.

Однако не постоянно официальная инфа соответствует действительной. По слухам, бродящим в кредитной среде, численность тех финансовых учреждений, кто уже не выдает кредиты, может в действительности угодить намного больше. Так, "Уралсиб", по информации от одного из сотрудников, ещё прекратил выдачу любых займов. В то же момент в call-центре банка меня заверили, что принимают заявки в обычном порядке. Аналогичная обстановка и с "КИТ финансом": в банке говорят "даем", но, по словам источника в этой кредитной организации, приведшие к продаже банка финансовые проблемы привели и к приостановке ипотечного кредитования.

По данным компании ProCredit, по итогам сентября рядом 30% банков временно или всю дорогу прекратили выдачу ипотечных займов. В этакий мутной ситуации лучше всех себя чувствуют ипотечные брокеры, обладающие точной информацией о том, кто из банков еще выдает кредиты, а кто уже нет. В компании "Мультиброкер" сообщили, что приостановили выдачу займов Русский ипотечный банк, банки "Союз", "Петрокоммерц", "Зенит", Московский банк реконструкции и развития. По словам представителей компании "Кредитмарт", о приостановке ипотечного коммерциала объявили кроме того Первый чешско-российский банк, АйСиАйСиАй банк, Росевробанк, Связьбанк.

"Сейчас происходят пересмотр отношения к ипотеке у банков и сокращение продуктового ряда или вообще уход с рынка. Мы были готовы к этому, и, несмотря на наши существенные сложности с оперативным перебрасыванием заемщиков в другие банки, наши клиенты получат кредиты, пускай и с задержкой. А вот обычные заемщики кроме стресса уже несут финансовые утраты, связанные с потерей внесенных авансов за квартиру", - комментирует ситуацию управляющий компании "Легкокредит" Кирилл Суслов.

К сожалению, это соответствует действительности: банки спешно меняют правила, и возможности потенциальных заемщиков сужаются с устрашающей скоростью. За считанные месяцы русский рынок ипотеки откатился по своим параметрам на порядок трех- , пятилетней давности.

Средняя планка первоначального взноса в эти дни сызнова составляет 20%, хотя еще год вспять нормой были 10%, а примерно десятка игроков предлагали кредит с нулевым первоначальным взносом. По данным компании "Кредитмарт", нынче заем объемом до 90% стоимости объекта разрешено обрести в Райффайзенбанке, Московском ипотечном агентстве, Сбербанке, банке "Сосьете Женераль Восток" (БСЖВ), Кредит Европа банке, Оргрэсбанке, "Ак Барсе". Первоначальный взнос в размере 15% сохранился в Экспобанке, БНП "Париба", БТА банке, Сведбанке, КМБ-банке. Максимальный срок пока подвергся изменениям в меньшей степени. На рынке по-прежнему достаточно немало предложений кредитов и на 25, и на 30 лет. Некоторые банки поднимают габарит комиссии за выдачу займа: в целом разброс по рынку составляет 0,5-2% суммы займа. Минимальная комиссия - 6 тыс. руб., максимальная - 90 тыс.

В отношении процентных ставок перемены куда больше ощутимы: по данным компании "Фосборн хоум", за год средняя ставка на ипотечные кредиты в целом повысилась на 2%. Но подъем происходит неравномерно: кто-то из банков уже повысил цена кредитов, кто-то только собирается. Поэтому ныне диапазон процентных ставок довольно широкий, и вывести какой-то обычный показатель для всего рынка затруднительно. Даже эксперты отдают предпочтение вещать о ставках от и до. Так, по данным "Фосборн хоума", средние ставки по ипотеке колеблются в районе 13-14% годовых в валюте и 15-16% в рублях.

Впрочем, в некоторых банках до сих пор присутствуют предложения кредитов "по старым ценам". "Насчет ставок в текущий момент сложилась любопытная, многим не заметная ситуация. Например, на фоне возни и пыли мы перебрасываем потенциальных заемщиков из одних банков в другие не с увеличением ставки, а, напротив, зачастую с ее уменьшением. То есть многие заемщики имеют шансы получить кредит при ставках на уровне начала года", - говорит Кирилл Суслов. По данным компании "Кредитмарт", самые низкие ставки по займам на покупку вторичного жилья на сегодня заявлены у Городского ипотечного банка (10%), Сведбанка (11,95%), БСЖВ (12%) и ВТБ 24 (12,2%). Правда, ситуация на ипотечном рынке меняется без малого ежедневно, и нельзя предсказать, что будет через неделю. Так, позвонив в пятницу в "Сосьете Женераль Восток" с целью более точно определить у сотрудника банка условия по ипотеке, я в конце разговора получила от консультанта рекомендацию:

- Вы лучше на следующей неделе еще раз позвоните, раньше чем подавать заявку. У нас нетрудно с понедельника условия меняются.

- То есть все, что вы мне в текущее время рассчитали - платежи, охват кредита и т. п., не возбраняется уже мнить недействительным?

- Честно говоря, да, - признался он. - Ваш кредит будет рассчитываться уже по новым ставкам.

Реальное и невероятное

Благодаря всем перечисленным переменам доступность российской ипотеки приметно снизилась. По подсчетам "Фосборн хоума", повышение ставки на 1% при равной платежеспособности заемщика уже сокращает возможную сумму кредита на 8-12%. То есть отрезает от рынка тех, чьего дохода мало для более крупного кредита. Помимо этого ужесточились и требования к самим клиентам. Количество отказов выросло, и причины их не вечно ясны.

По словам брокеров, в наименее выгодное положение сейчас попали частные предприниматели, собственники собственного бизнеса, фрилансеры (даже высокооплачиваемые) и т. п. "Сентябрьский виток ужесточений почти не оставил шансов многим из них на приобретение кредитов", - говорит Кирилл Суслов.

Одно из главных условий получения займа сегодня - стабильный и подтвержденный доход. К счастью, "серые" заемщики пока еще не попали в категорию отверженных. Во всех банках из десятки лидеров (кроме Сбербанка) заявили, что принимают подтверждение дохода как по форме 2−НДФЛ, так и в виде справки по форме банка. Причем в ряде случаев это даже не влияет на размер процентной ставки.

Все больше внимания банки начинают уделять и кредитной истории заемщика. Если раньше услугами Бюро кредитных историй (БКИ) финансовые учреждения пользовались без особого энтузиазма, то сейчас надежность заемщиков становится жизненно важным вопросом. По словам члена правления Городского ипотечного банка Ольги Садовской, почти по 40% клиентов они сегодня получают информацию из БКИ. Поэтому, если вы планируете забирать ипотечный кредит, стоит позаботиться о своей репутации в качестве заемщика. Даже небольшие просрочки по уже выплаченным займам могут сделаться поводом для отказа. "Если у заемщика есть просрочки свыше 20 дней по любым кредитам, то у него шансы есть только при условии каких-то оправдывающих его обстоятельств", - говорит Кирилл Суслов. В минус также сыграет частая смена мест работы. Если раньше 90% банков ипотечный кредит выдавали сотрудникам, отработавшим хотя бы полгода на одном месте, то в настоящий момент все больше кредитных организаций увеличивают заявочное пожелание к стажу на последнем месте работы (год и более).

Повысить шансы на получение кредита может любая информация, свидетельствующая об образовании, устойчивом финансовом положении и хороших перспективах. Эксперты советуют не пренебрегать никакими деталями. Дипломы об образовании, кандидатская и докторская степени, выписки по счетам из банков, копии свидетельств об имеющейся имущества - все это дополнительные плюсы на чаше весов заемщика.

Что касается размера дохода, то он определяется не столь требованиями банка, сколь стоимостью недвижимости. "Так, если изрекать цифрами, то сейчас на покупку самой доступной однокомнатной квартиры ($220-250 тыс.) в пределах МКАД может планировать только семейство с официальным доходом от $4,5 тыс. в месяц, имея на руках не менее $22-25 тыс. в качестве первоначального взноса", - приводит образец гендиректор компании "Фосборн хоум" Василий Белов. А вот чего работать заемщику не стоит ни в коем случае - это норовить завысить свои доходы в глазах банка или предъявлять поддельные документы. Это наиболее недлинный стезя к тому, чтобы угодить в "черные списки" и на долгое пора вперед отхватить себе доступ к любым кредитам. Тем более что банки стали ревизовать все данные более тщательно. "Подделка документов или распоряжение недостоверной информации неизбежно приведет к отказу в предоставлении кредита", - предупреждает шеф департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павел Ильин. Сотрудники банка могут не ограничиться одним звонком в компанию, а съездить на местоположение или позвонить не только руководителю фирмы, за чьей подписью была выдана справка, но еще бухгалтеру и другим сотрудникам.

За и против

Вопрос, хватать или не брать сегодня ипотечный кредит, упирается в два других: что будет проистекать со ставками на ипотечные кредиты и как поведут себя цены на жилье.

Ситуация с процентными ставками на кредиты безнадежно ясная. Снижаться в ближний год они метко не будут. В начале сентября по рынку уже прошла очередная волна повышения (см. "Хроника падения"). Сейчас, судя по тайм-ауту , тот, что взяли многие банки, грядет вторая. Вследствие проблем на фондовом рынке трудности с финансированием у банков увеличились, и стало очевидно, что до окончания проблемного периода еще далеко. Положение небольших банков усугубляется еще и тем, что нашенский рынок рефинансирования свернулся до минимума. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заявило, что будет выкупать кредиты у своих партнеров как по номиналу, с дисконтом или премией - в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи займа конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала. Если с момента выдачи кредита ставки на рынке снизились, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, вследствие этого агентство будет уплачивать ему премию. Это, скорее всего, приведет к уходу с рынка ряда игроков. Тем более что остальные участники, занимавшиеся прежде выкупом закладных, сегодня не в лучшей форме: ВТБ и банк "КИТ финанс" по сути дела прекратили выкуп, "АТТА-ипотека" с начала августа выкупает ипотечные кредиты только с дисконтом не менее 1% суммы основного долга.

Скорее всего, большинство банков поднимет текущие ставки еще на 1-1,5%, а значит, заемщику было бы выгоднее нестись за ипотечным кредитом сейчас. Но поспешать с этим эксперты не советуют. Если ситуация стабилизируется и финансирование банкового сектора возобновится, то понижение ставки и смягчение условий неизбежны.

Есть и еще единственный фактор, определяющий целесообразность ипотеки, - стоимость жилья. И новости с этого фронта для потенциальных покупателей недвижимости выглядят многообещающе. В последнее час растет число квартир, выставляемых на продажу, в том числе и инвестиционных. По данным компании "Агент 002", объем последних на рынке составляет сегодня 57% всего объема предложений. Это показывает, что у многих инвесторов кончилось терпение и они стали сбрасывать на рынок купленные раньше объекты. Аналитики "Агент 002" не одиноки в своих выводах: многие эксперты говорят о росте предложения и о поступающих на рынок инвестиционных квартирах. При этом спрос пока не растёт пропорционально предложению. Цены по-прежнему уж очень высоки для большинства покупателей. А затруднение доступа к кредитам еще больше сокращает платежеспособный спрос. И в этом месте не в особенности убедительно выглядят доводы о том, что доля ипотеки чересчур невелика, чтобы влиять на рынок. В Москве и Петербурге сделки с ипотекой уже занимают 15-20% всего объема рынка, что не так уж и мало. Тем более, по подсчетам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), почти 80% остальных сделок на московском рынке - это "альтернатива". То есть все возможные варианты съездов и разъездов - сделки, при которых на рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. гроши почти не поступают или поступают в качестве доплаты. Если вычесть из расчетов "альтернативу", то получится, что ипотекаИпотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, одн?ко кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости. занимает почти половину оставшегося объема сделок. А это куда более серьезные цифры. Опираясь на приведенные данные, глава ИРН Олег Репченко прогнозирует, что сокращение ипотеки неминуемо и видно уменьшит спрос на жилье.

С начала осени цены на московскую недвижимостьК недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. приостановили наш увеличение и даже начали снижаться. Как правило, даже небольшая коррекция играет существенную образ в психологическом плане: для инвесторов это становится сигналом, что пора фиксировать прибыль, то есть избавляться от квартир, а для потенциальных покупателей - что надобно подождать, оттого что может быть дальнейшее удешевление. Скорее всего, в будущем году цены на низколиквидное жилье уменьшатся на 15-20%, а по отдельным категориям (например, жилье бизнес-класса) снижение может собрать и 30%. Вероятность этих прогнозов будет очевидна уже к концу первого квартала следующего года. Тогда и имеет толк принимать окончательное вывод о покупке квартиры (в том числе и на кредитные средства).

Кстати, падение цен могут спровоцировать и сами банки. В октябре Росевробанк, ссылаясь на проворный обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога, первым из ипотечных игроков обратился к своим заемщикам с предложением изыскать вероятность досрочно погасить задолженность по ипотечным кредитам в размере 30% не позднее середины ноября. Пока предполагается "мягкий вариант" - немедленного взыскания долга у тех, кто не в состоянии его выплатить досрочно, не будет. Но не разрешено исключить, что такую практику будут внедрять в настоящее время и другие банки, но более жестко: при невозможности выплатить кредит досрочно они могут инициировать реализацию залога в судебном порядке. Естественно, что такие квартиры будут продаваться, скорее всего, с дисконтом. Отразится ли это на стоимости недвижимости, будет зависеть от количества выставленного на продажу кредитного жилья.

В споре аргументов "брать или не брать сегодня ипотеку" есть и еще один момент - адекватность товара и его стоимости. Когда два года обратно я покупала квартиру по ипотеке, многие меня отговаривали, апеллируя к тому, что цены быстро рухнут, аренда обойдется намного дешевле, а переплата излишне высока. Сегодня за свою квартиру я плачу по кредиту гладко столько же, сколько на рынке стоит ее аренда. Но в нынешних условиях я бы выбрала аренду, так как неадекватно завышенные цены на жилье, увеличенные в три раза высокой процентной ставкой по ипотеке, превращают однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы не в банальную крышу над головой, а в роскошь.