Созданная в стране модель ипотечного кредитования в кризисе. Чтобы ипотека заработала, необходимо сотворить дюжий внутренний рынок рефинансирования и обратить ипотечные капиталы в жилищное строительство
"Банки испытывают серьезные трудности с рефинансированием выданных ипотечных кредитов. Ставки по рублевым и валютным кредитам возросли, а условия кредитования ужесточаются. Многие банки отложили секьюритизацию ипотечных кредитов, потому как что на бумаги не будет спроса", - так банкиры описывают ситуацию, которая сложилась на российском ипотечном рынке. Совершаются только единичные сделки, зачастую на не целиком рыночных условиях и с убыточной экономикой. Как правило, эти сделки инициированы банками, отчаявшимися сыскать источники рефинансирования накопленных на балансе кредитов. По прогнозам специалистов, в этом году темпы роста ипотечного рынка приметно снизятся (см. 
график 1). Похоже, российская ипотечная махина глохнет, более того не успев толком разогнаться.
Впали в ступор
Последние немного лет все куда ни глянь говорили о захлестнувшем страну ипотечном буме. Развернуло бурную дело федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - на эту структуру была возложена ответственная миссия института развития ипотечного рынка. Руководители АИЖК пачками подписывали соглашения с субъектами Россия и плели сеть региональных агентств: небанковских структур, учрежденных при участии местных властей, которые выкупали кредиты у банков, а после этого перепродавали их головному АИЖК. В свою очередь, агентство привлекало средства, размещая на фондовом рынке гарантированные Минфином облигации. Госгарантии позволяли агентству привлекать дешевые гроши и тем самым снижать процентные ставки по кредитам, зачастую до уровня ниже среднерыночного.
Параллельно с АИЖК развивали ипотечные программы российские и западные банки, прибегая к финансовой помощи международных доноров и понемногу интегрируясь в федеральные программы АИЖК. Предполагалось, что по мере накопления портфелей АИЖК и коммерческие банки смогут независимо давать на рынок облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные заложенной по кредитам недвижимостью, а источником средств для их погашения станут выплаты заемщиков. Банки торопились накопить ипотечные портфели, чтобы выгодно их перепродать. На рынке развернулась острая конкурентная борьба, сопровождавшаяся снижением процентных ставок, отменой первоначальных взносов и всеобщим повышением доступности кредитных продуктов.
Вся эта методика была скопирована с американского рынка ипотеки, где в течение последнего времени происходило все то же самое, что и у нас, только в значительно больших масштабах. В условиях обострившейся конкуренции американские банки начали снижать требования к заемщикам. Получили широкое распространение так называемые subprime-кредиты , то есть займы под низкие проценты и на длительные сроки. Их, как правило, выдавали сравнительно небольшие региональные банки, далее перепродавая пулы таких кредитов крупным инвестиционным банкам. Причем зачастую ставка по subprime-кредитам была плавающей, то есть зависела от стоимости денег на рынке. Инвестиционные банки, обладающие пулом кредитов, выпускали ипотечные облигации, разделяя их на транши по степени надежности. Качественные транши страховались, получали высокие рейтинги, что создавало иллюзию исключительной надежности портфелей ипотечных бумаг. Инвесторы верили инвестбанкирам и выстраивались за ипотечными облигациями в очереди.
Но вскоре эту благостную картину испортила Федеральная резервная система, повысив учетную ставку, то есть, грубо говоря, увеличив цена денег. Это выбило многих subprime-заемщиков из колеи: ставки по кредитам "поплыли", и они оказались не в состоянии обслуживать займы. Для всех участников ипотечной цепочки это обернулось убытками, которые исподволь возросли до астрономических размеров. Инвесторы потеряли доверие к ценным бумагам, обеспеченным залогами, рынок секьюритизации схлопнулся (см. график 2).
Вслед за американской ипотекой впал в ступор и русский рынок. К счастью, российские банки успели выдать не так невпроворот subprime-кредитов , по иному массовые дефолты были бы неизбежны и в нашей стране (особенно с учетом возрастающей инфляции). Единственным последствием американского кризиса для российских банкиров стало схлопывание западных рынков секьюритизации: инвесторыюридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающее собственные заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты. Инвестиционный капитал, вкладываемый инвестором, может быть представлен в виде финансовых ресурсов, имущества, интеллектуального продукта. Инвесторы обычно не просто вкладывают капитал в дело, подобно бизнесменам, но осуществляют долговременные вложения в достаточно крупные проекты, связанные со значительными производственными, техническими, технологическими преобразованиями, новшествами. В качестве инвесторов выступают государство, регионы, организации, предприятия, предприниматели, частные лица, игроки на рынках ценных бумаг. лишились доверие к ипотеке. Российские банки, в отсутствие внутреннего рынка рефинансирования поголовно прибегавшие к так называемой трансграничной, или офшорной, секьюритизации, остались без длинных денег.
Ипотечный балласт
Поначалу многие банки, в особенности региональные, рассчитывали на подмога всемогущего института развития в лице АИЖК. И все-таки федеральное агентство умыло руки. Мало-помалу оно инициация приостанавливать выкуп кредитов при малейшем подозрении на высокое численность просрочек, объясняя такую политику заботой о высоком качестве ипотечного портфеля. Только по официальной информации, с начала года АИЖК приостановило выкуп у тридцати региональных партнеров. Разгорелся дебош около Алтайского регионального агентства, руководители которого были уволены: по неофициальной версии, поводом послужил неоправданно рослый порядок дефолтов и просрочек по кредитам. Стоит заметить, что до недавнего времени алтайский ипотечный оператор был одним из крупнейших поставщиков закладных для федерального АИЖК.
По экспертным оценкам, ныне объемы финансирования позволяют АИЖК выкупать единственный из восьми ипотечных кредитов: невыкупленные займы мертвым грузом оседают на балансах банков. "Снижение объемов выкупа не позволило многим региональным банкам помогать прежние объемы кредитования", - говорит член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. То есть годами выстраиваемый рынок ипотечного кредитования в одночасье остался без маяка и вылетел на мель.
Определенные надежды участники рынка связывают с альтернативными механизмами рефинансирования, при всем при том в то время как они не заработали. Например, ломбардное кредитование в Банке России (недавно ипотечные облигации включены в ломбардный список) недоступно большинству участников рынка из-за жестких требований, предъявляемых к банкам. Размещение корпоративных облигаций не практикуется из-за дрянной рыночной конъюнктуры. Единственным выходом для многих является продажа портфелей ипотечных кредитов: например, их бойко скупает ВТБ24, выступая одним из инструментов обеспечения ликвидностиЛиквидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств.Ликвидность - способность активов превращаться в деньги быстро и легко, сохраняя фиксированной свою номинальную стоимость. и, видимо, рассчитывая выгодно секьюритизировать ипотечный портфель, как только утихнет шторм на финансовых рынках. Впрочем, и у ВТБ резервы не безграничны: в августе банк планирует приостановить скупку.
Государственная ответственность
"Те объемы, в которых выкупают кредиты АИЖК и ВТБ, - это капелька в море. Они отстают от потребностей рынка", - говорит генеральный шеф компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк. Все участники рынка сходятся во мнении, что для развития ипотеки нужно сформировать в стране внутренний рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. секьюритизации, запустив в конце концов в ипотечную систему страховые и пенсионные деньги. "У государства есть длинные деньги. Они сегодня в Стабфонде и госкорпорациях, они выкачаны из экономики", - сетует вице-президент Ассоциации региональных банков "Россия" Олег Иванов. Попутно, считает свойский собеседник, необходимо стимулировать привлечение иностранных инвесторов. "Сегодня длинные финансы в необходимых для российской ипотеки объемах находятся на мировых финансовых рынках. Страна должно подсоблять активность иностранных инвесторов на российском рынке", - говорит г-н Иванов.
К сожалению, банкиры, увлеченные размышлениями о развитии механизмов рефинансирования, зачастую забывают о том, что нужно бы творить не только источники дополнительных финансовых вливаний, но и условия для их качественного освоения. Оттого что что мы наблюдаем сегодня: ипотекаИпотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, одн?ко кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости. ориентирована на вторичный рынок, банки кредитуют преимущественно операции купли-продажи жилья, которое зачастую не отвечает современным стандартам. Некоторые дома рискуют развалиться прежде, чем их хозяева погасят ипотечный кредит. Так стоит ли стимулировать эти операции деньгами пенсионеров и страховщиков?
Несмотря на многолетние усилия АИЖК и правительства, выстроить модель дешевой массовой ипотеки так и не удалось. Что, впрочем, неудивительно, потому как она немыслима без адекватного развития рынка жилищного строительства. Для эффективного освоения внешних и внутренних инвестиций необходима конструкция, позволяющая притянуть ипотечные денежки в возведение нового жилья. Нынче такого механизма нет. Банки кредитуют сооружение неохотно либо под огромные проценты, объясняя таковый консерватизм высокими рисками. Как поясняет начальство отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка Наталья Грязнова, на этапе строительства не возникает предмета залога, обеспечение появляется только с момента оформления квартиры в собственность, а тот самый ход может растянуться на четыре-пять лет. "Если бы был создан агрегат минимизации этих рисков, то ипотечные монеты пошли бы в строительство", - уверен начальный заместитель председателя правления Собинбанка Игорь Дуда.
Сегодня у нас не создана финансовая инфраструктура по инвестированию ипотечных денег в строительство. "Если в текущее время двинуть ипотечные деньги в стройку, то они могут растаять, реальной прибавки объемов жилищного строительства это не даст", - размышляет г-н Черняк.
Возможно, частью этой инфраструктуры мог бы сделаться создаваемый по инициативе президента страны Дмитрия Медведева фонд федеральных земель. "Банки готовы подвергать рассмотрению землю в качестве обеспечения, - говорит глава банка Московское ипотечное агентство Андрей Краснов. - Оттого что при кредитовании строительства банкам нужны дополнительные гарантии исполнения обязательств, то теоретически фонд федеральных земель мог бы, к примеру, аккредитовать застройщиков и поручаться за них перед банками, которые уже прямо финансировали бы реализацию масштабных проектов по сути дела под залог земли с привлечением ипотечных средств".
Впрочем, покуда все, что происходит кругом идеи создания федерального земельного фонда, настораживает. Законопроект о создании фонда на днях внесен в Госдуму. Но, как всегда, чиновники подошли к делу формально, нагрузив новую структуру, управляющую фондом, всем, что связано с землей и строительством: правами сбывать участки, сдавать их в аренду под жилищное строительство, отдавать в залог, раздавать субсидии регионам, содействовать обустройству территорий объектами инфраструктуры. При таковой размытости задач и отсутствии четкости в структуре вряд ли стоит полагать на содействие земельного монстра в решении жилищных проблем.
