Несмотря на мрачные прогнозы в связи с мировым финансовым кризисом, рынок ипотечного кредитования сберег темпы роста. Это тем больше диковинно на фоне двукратного падения объемов рефинансирования со стороны АИЖК. Дальнейшее сокращение доли агентства может привести к изменениям структуры рынка и бесповоротно изготовить ипотеку недоступной для небогатых заемщиков

На прошедшей 28 мая конференции "Инвестиции в строительство: бытие в уральских мегаполисах до 2015 года" обнародованы итоги проведенного аналитическим центром "Эксперт-Урал" исследования уральского рынка ипотечного кредитования за 2007 год и первостепеннный квартал-2008. Разбор показал: предполагалось, что русский рынок отреагирует на финансовый кризис, разразившийся в Америке, а далее и во всем мире, сокращением объемов выданных кредитов, при всем при том темпы его развития в Урало-Западносибирском регионе продолжали расти.

Ипотечный кризис в США, начавшийся в августе 2007 года, привел к сокращению финансирования западными деньгами российской банковской системы. Но ожидаемые проблемы с ликвидностью на внутреннем финансовом рынке так и не проявились: за год не зафиксировано фактов банкротства банков или таких угроз. При этом отголоски американской "лихорадки" в России слышны все же были: увеличение активов российской банковской системы замедлился. В первом полугодии-2007 тот самый показатель составлял 23%, во втором - только 17%.

Падение динамики отразилось главным образом на секторе корпоративного кредитования. Прирост портфелей этих продуктов уменьшился у всех групп банков, за исключением СбербанкаАкционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество). и Банка ВТБ: корпоративные кредиты во втором полугодии-2007 показали плюс 15% при 24% в первом. Ещё сильнее сократились инвестиции банков в ценные бумаги: 7% во втором полугодии супротив 20% в первом. В то же час понижение темпов роста активов банков на практике не затронуло сектор потребительского кредитования, в том числе и ипотечного. По данным Банка России, объемы выданных на покупку недвижимости кредитов (ипотечных в них - свыше 80%) в первом микрорайоне 2007 года выросли на 44%, во втором - на 51%.

В первом квартале-2008 подъем сегмента составил 13%, и все-таки инициация года традиционно характеризуется спадом активности по всем банковским операциям. В частности активы банков выросли в первом квартале только на 6%, пакеты корпоративных кредитов - на 11%, частные вклады - на 3%, потребкредиты (без ипотеки) - на 5%.

Нереализованная идея

Очевидно: залог устойчивости ипотечного российского рынка - в нехватке жилья и росте доходов населения.

Изначально создававшаяся в России организация максимально приближена к практике многих европейских стран. На первом уровне - банки, на втором - рефинансирующие организации, выкупающие кредитные портфели у банков и аккумулирующие их у себя для дальнейшей секьюритизации (выпуска ипотечных ценных бумаг). Такая архитектура позволяет снабдить ресурсами российские банки, не имеющие доступа к длинным деньгам для выдачи кредитов под 9 - 15% годовых сроком на 15 - 30 лет (а таких большинство). Однако в полной мере реализовать задумку в масштабах страны в то время как не удалось.

В России ипотечные кредиты выдают свыше 700 банков, большинство - в расчете на дальнейшее рефинансирование кредитов. Но рефинансирование не развито. Порядка 82% кредитов так и остаются на балансах банков. Сообразно на рефинансирующих агентов приходится лишь 18% рынка. Из них 8% приходится на государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, на начальный микрорайон 2008 года рядом 80 млрд рублей рефинансированных кредитов); 7% - рефинансирование банками приятель друга. В числе рефинансирующих банков в подавляющем большинстве структуры с государственным участием (Газпромбанк-Ипотека , ВТБ 24) и "дочки" нерезидентов (КИТ Финанс, Дельта-Кредит , Москоммерцбанк, Городской Ипотечный Банк). И только 3% приходится на секьюритизированные займы.

Такая структура определяет основные источники финансирования ипотечных программ. "Для госбанков - это, как правило, собственные средства. Для банков с иностранным капиталом - средства акционеров. Для российских "дочек" иностранных структур - "материнские" деньги.

У прочих российских банков длинные источники финансирования ипотечных кредитов отсутствуют, вследствие этого они вынуждены сотрудничать с АИЖК в надежде на дальнейшее рефинансирование кредитов. Безусловно, закладные должны быть проданы, по-другому в долгосрочной перспективе данный активчасть бухгалтерского баланса (левая сторона), отражающая состав и стоимость имущества организации на определённую дату. Совокупность имущественных прав: материальных ценностей, денежных средств, долговых требований и др., принадлежащих юридическому лицу. будет для банка низкорентабельным", - объясняет заместитель управляющего екатеринбургским филиалом Русь-Банка Валентина Кривушина.

Здесь прибыло, там убыло

Причина сомнений в положительной тенденции роста объемов ипотечного кредитования кроется как раз в изменениях структуры рефинансирования - сокращении доли АИЖК. Вместе с тем с ростом объемов ипотечного кредитования в третьем и четвертом кварталах 2007 года объемы рефинансирования АИЖК основательно сократились: так, в четвертом квартале объем выкупленных кредитов на Урале был на 27% меньше, чем во втором. Наиболее ощутимо сокращение объемов рефинансирования АИЖК отразилось на рынках тех субъектов, где до сих пор доля АИЖК была высока, например, в Башкирии. Причем объем выданных кредитов там упал несущественно. по словам начальника управления ипотечного кредитования ИнвестКапиталБанка (Уфа) Алины Чунаревой, альтернативой АИЖК стали банки Дельта-Кредит и Российский Ипотечный банк: они стали более бойко выкупать кредиты у региональных банков.

- Постепенный уход АИЖК с рынка рефинансирования характерен для всей страны: по отношению ко второму кварталу 2007 года в третьем объемы снизились на 1%, в четвертом - на 12%. Основная причина, по словам Сергея Журавлева, руководителя проекта "Российский обиталище будущего" медиахолдинга "Эксперт": страна прекратило финансирование АИЖК, а так как дополнительных источников средств у агентства нет, оно оказалось не в состоянии обслуживать займы.

Сокращение объемов рефинансирования АИЖК сказалось в первую очередность на работе тех банков, которые выдавали кредиты по программам агентства.

- Многие банки собственными руками создали себе трудности. Они пытались обеспечить гиперрост ипотечных портфелей за счет либеральных стандартов кредитования. Имея ограниченные финансовые ресурсы, они не беспокоились из-за средств, потому как что АИЖК покупало у них эти кредиты. Следом того, как агентство в разы уменьшило объемы рефинансирования, одни банки перестали выдавать ипотечные кредиты, другие приостановили программы жилищного кредитования на туманный срок. Еще год назад, например, существовали банки, которые предлагали кредиты без первоначального взноса. В эти дни таких практически не осталось, - рассказывает босс департамента по работе с финансовыми институтами ипотечного банка Дельта-Кредит Вадим Пахаленко.

Подтверждает тенденцию и управляющий по ипотечному кредитованию филиала "Екатеринбургский" Альфа-Банка Татьяна Помазунова:

- Условия АИЖК были чрезмерно либеральны, к примеру региональные банки, работавшие с агентством, выдавали ипотечные кредиты за день-два , в то период как крупным федеральным банкам требовалось на оформление и проверку документов от трех до пяти дней. В новых условиях региональным банкам будет сложней конкурировать с крупными федеральными игроками, они начнут утрачивать долю рынка, снижая объемы ипотечного кредитования.

При этом сокращение доли АИЖК сказалось на определенной группе кредитов. Практически все банки, за исключением ВТБ 24, свернули кредиты с первоначальным взносом от 0 до 5% от стоимости квартиры при сделках, в которых не участвует иная недвижимость, помимо приобретаемой. Ужесточило обстоятельство по таким программам и АИЖК: в настоящее время при первоначальном взносе менее 20% не возбраняется оформить ипотеку на сумму не более 1,5 млн рублей.

Мечты скрываются

Сокращение доли государственных средств на рынке ипотечного кредитования в результате падения объемов рефинансирования кредитов АИЖК лишает банки источника и без того дорогих денежных ресурсов. В то же момент эксперты отмечают: из-за мирового финансового кризиса для небольших российских банков (не имеющих государственного и иностранного капитала) понемногу все менее доступны и заемные иностранные средства. "Из-за кризиса в США в мире стали отслеживаться проблемы с ликвидностью западных банков. А так как российские банки в течение последних лет для выдачи ипотеки пользовались в основном более доступными долгосрочными зарубежными ресурсами, то ныне этот источник финансирования стал для них ограничен или нимало недоступен", - указывает шеф управления по работе с частными клиентами филиала банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Сергей Козлов.

Сокращение доли АИЖК, снижение доступа банков к внешним ресурсам приводят к тому, что банки вынуждены повышать ставки, ужесточать требования к заемщикам, серьезнее оценивать риски.

- Более того некоторые крупные банки из первой десятки вынуждены пересмотреть свои подходы к оценке кредитного риска, как в части оценки платеже и кредитоспособности, так и в отношении предмета залога. Банки в первый раз задумались, кто их заемщики, как продолжительно они будут жить, будут ли способны выплачивать кредит без просрочек, - рассказывает Вадим Пахаленко.

Изменения условий по ипотечным программам и перспективы развития этого сегмента кредитования описывает исполняющий обязанности председателя правления ЮниКредит Банка Хельмут Бернкопф:

- Свойский банк был вынужден изменить ставки по ипотечным кредитам. Вслед за тем американского кризиса заемные средства стали дороже для всех, потому такого агрессивного предложения ипотечных кредитов, какое мы наблюдали в прошлые годы, дожидаться уже не стоит. Однако мы надеемся, что прирост портфеля ипотеки в банке в этом году сохранится на уровне 2007 года. В России остается циклопический неудовлетворенный спрос на жилье. Последние два года строилась в основном шибко дорогая недвижимостьК недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. для людей с доходом немаловажно выше среднего. Но в ближайшие годы во всех крупных городах будет вырастать доля среднего класса, а значит, и активнее возводиться жилье этого сегмента. Кроме того ветхое жилье будет заменяться новым. Мы намерены сберечь объемы за счет финансирования всей цепочки - и застройщиков, и покупателей недвижимости.

Но некоторые банки, наоборот, ставки снижают. Так, УРСА Банк с июня 2008 года понизил ставку по ипотечным программам на 2 процентных пункта:

- Надобность в приобретении жилья не только не уменьшилась, она увеличилась. Ныне ипотеку берут некогда всего те, кто заинтересован в улучшении условий проживания. При этом сократилось число клиентов, которые пользовались ипотекой с целью инвестирования собственных средств и получения дополнительного дохода, - утверждает заместитель генерального директора УРСА Банка Светлана Миронова. - Если сокращение рефинансирования со стороны АИЖК будет продолжаться, с рынка уйдут мелкие банки, которые работали как агенты. Рынок перераспределится между крупными игроками, банками, имеющими доступ к фондированию. Возможно, в новых условиях мелкие банки станут агентами крупных.

Рост рынка ипотеки связан с увеличением доходов населения и недостаточной обеспеченностью жильем. Нужно учитывать, что настоящий обычный срок кредитования, по оценкам участников рынка, составляет 4 - 5 лет, и кредиты берутся в подавляющем большинстве на улучшение жилищных условий. АИЖК работало в более низком ценовом сегменте. Так, средний габарит кредита в Свердловской области в 2007 году составлял 1 млн рублей. При этом доля АИЖК была выше в регионах с более низкими доходами населения. Грубо в том же сегменте работает Сбербанк, основное различие условий кредитования которого от стандартов АИЖК - дифференцированные платежи и учет официальных доходов. В то пора как крупные банки федерального уровня ориентируются на более обеспеченных заемщиков, средняя сумма кредита таких игроков, как Абсолют Банк, Банк Москвы, НОМОС-Банк , Райффайзенбанк, в той же Свердловской области составляет от 1,5 до 2 млн рублей.

Таким образом, уход с рынка АИЖК означает затруднение доступа к ипотеке для менее обеспеченных заемщиков. Совершить ипотеку более социально направленной помогут только программы, поддерживаемые государством, в частности участие в рефинансировании пенсионных средств. Прислушаемся к словам председателя правления ВУЗ-банка Андрея Золотухина:

- Сокращение объемов АИЖК разумеется негативно скажется на рынке ипотечного кредитования - российском в целом и уральском в частности. В развитых странах со схожей ипотечной системой держава нарочно создает корпорации, которые занимаются рефинансированием банковских кредитов. При этом существенную образ в функционировании системы играют финансы пенсионных фондов. Они обеспечивают рынок длинными, 20 - 25−летними ресурсами, которых нет у коммерческих банков. В России же пенсионные монеты покуда на рынокРынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Рынком также называют оборудованную или необорудованную территорию, обычно в населённых пунктах, где происходит массовая торговля с рук. не пускают. Хотя они могли бы сделаться дополнительным источником финансирования ипотечных кредитов.

В подготовке материала принимали участие Елена Орлова и Елена Лыжина (аналитический середина "Эксперт-Урал").